나이스옥션 법원경매 진주 2025타경815 [4] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1517-6 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1002호선)<도로법>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1005호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(2) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(4) : 농림지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2022-07-21)(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 하천구역(2025-09-04)<하천법> - 기호(7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(8,9) : 공히 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(10) : 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)토지는 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 제1종일반주거지역부분을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(5)토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7)토지는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 각 용도지역부분의 위치.형상.이용상황 및 기타 다른 용도지역에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 전체 평균가격으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지는 공유지분 토지로서 위치확인이 곤란한바, 전체 토지를 기준으로 소유자지분 비율(8/19, 2/19)에 의거 면적사정하여 토지를 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 '사천여자고등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경815 (4)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1517-6

용도: 창고시설

감정가: 362,272,000원

토지면적: 783.00㎡ (약 236.86평)

건물면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접합니다. 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접합니다. 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 농업진흥구역.

* 기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 침수위험지구, 하천구역.

* 기호(7): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호(8,9): 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호(10): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

특히, 기호(1) 토지는 제1종 및 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있으며, 기호(7) 토지는 생산녹지와 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 기호(5) 토지 일부는 하천구역에 저촉되며, 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 토지 및 건물 등기부상 채무총액은 500,016,203원입니다.

말소기준권리는 2018년 1월 25일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권(을6)이며, 해당 권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사경남환경자원

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본건 경매 절차상 인수되는 보증금은 0원입니다. 위 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들도 모두 소멸 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 용도

본건은 창고시설로 이용 중이며, 주변으로는 주거시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 위험

인근 지역(사천읍, 축동면 등)에서는 폐기물 소각장, 폐기물 처리 시설, 동물 화장장 등 주민 기피시설 건립에 대한 주민 반발 및 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있습니다. 이러한 시설들의 존재 가능성은 본건의 잠재적 가치나 향후 개발에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 사천문화학교 곤양분교와 사천여자고등학교가 위치하고 있으며, 농경지 및 임야 등 자연환경이 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용의 복합성 및 제한

본건 토지는 제1종/제2종 일반주거지역, 농림지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 토지 이용 계획 수립 시 복합적인 검토가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 하천구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 일부 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 인근 가능성

이전 조사에서 사천시 인근 지역에 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 건립 논란이 있었으며, 이는 해당 물건의 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 건물 현황

본건 건물은 창고시설로서, 사무실로도 이용 중입니다. 별도의 주거용 건물이나 상업용 고층 건물이 아닌 점을 감안하여 활용 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리에 위치한 토지 및 창고시설 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 3억 6천만원대이며, 토지 783㎡, 건물 55㎡ 규모입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 그러나 다양한 용도지역과 법적 제한이 존재하며, 인근 지역의 혐오시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 통합적인 활용이 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다 (대항력 없는 임차인, 소멸되는 권리).

* 창고시설로서의 실질적인 활용 가치 또는 지역 개발 잠재력을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 지역 개발 동향, 그리고 본건에 대한 잠재적 리스크(용도지역 제한, 혐오시설 인접 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 이러한 요소들을 반영하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 상세한 입찰가 산정은 추가적인 시장 분석 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.