나이스옥션 법원경매 진주 2025타경815 [3] 경상남도 사천시 축동면 배춘리 289-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1002호선)<도로법>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1005호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(2) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(4) : 농림지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2022-07-21)(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 하천구역(2025-09-04)<하천법> - 기호(7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(8,9) : 공히 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(10) : 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)토지는 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 제1종일반주거지역부분을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(5)토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7)토지는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 각 용도지역부분의 위치.형상.이용상황 및 기타 다른 용도지역에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 전체 평균가격으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지는 공유지분 토지로서 위치확인이 곤란한바, 전체 토지를 기준으로 소유자지분 비율(8/19, 2/19)에 의거 면적사정하여 토지를 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 '사천여자고등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경815 (3)

소재지: 경상남도 사천시 축동면 배춘리 289-4

용도: 답

감정가: 35,960,000원

토지면적: 310.00㎡ (약 93.78평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 교통

* 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

* 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고, 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.

* 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지입니다.

1.1. 2.생활정보

* 본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리, 사천읍 수석리, 축동면 배춘리, 진주시 금산면 소재 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 전·답 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 다양한 지역(기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수 경지정리대, 국도변 상가지대, 마을 주변 농경지대)에 인접해 있습니다.

1.1. 3.혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 토지 등기부 요약 결과, 현재 소유자는 백인옥으로 확인됩니다.

* 본 건의 말소기준권리는 사천축산업협동조합의 근저당권(접수일자 2016-06-08, 채권액 23,400,000원)이며, 경매 신청 채권자도 동일한 사천축산업협동조합입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으니, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 상 총 채권액은 83,400,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거, 상업, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 주변 지역 특성에 따라 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 국도변 상가지대 및 마을 주변 농경지대가 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 또는 농업 관련 시설로서의 잠재력을 가집니다.

1.4. 물건 상세정보

1.4. 1.토지 정보

* 소재지: 경상남도 사천시 축동면 배춘리 289-4

* 용도: 답 (전, 답 등의 농지)

* 토지면적: 310.00㎡ (약 93.78평)

* 감정가: 35,960,000원

* 주요 용도지역: 기호(1)은 제1종/2종 일반주거지역, 기호(2)는 제1종 일반주거지역, 기호(4)는 농림지역, 기호(5)는 자연녹지지역, 기호(7)은 생산녹지/자연녹지지역, 기호(8,9)는 자연녹지지역, 기호(10)는 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다.

* 토지 이용 현황: 주거나지, 농경지, 주거기타, 휴경지 상태로 이용 중입니다.

1.4. 2.건물 정보

* 본 물건은 토지 매각 대상이며, 건물 면적은 0㎡입니다. 따라서 건물에 대한 정보는 본 매각 대상과 무관합니다.

1.4. 3.기타 사항

* 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 일부 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 일부는 하천 구역에 저촉될 수 있습니다.

* 일부 토지(기호 7~10)는 공유지분 토지로 위치 확인이 곤란하며, 자연생 입목은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 하천구역, 영농여건불리농지 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 일부 필지가 맹지이거나 경사지, 휴경지 상태이므로 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 다수의 용도지역 지정 및 법적 제한 사항(가축사육제한, 비행안전, 하천구역 등)이 있어 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공유지분 토지의 경우, 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 일부 토지가 하천구역에 저촉되어 건축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사천시 축동면 배춘리에 위치한 답(농지)으로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 매입의 중요한 관건입니다.

* 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 일부 토지는 주거 및 상업용으로 활용 가능성이 있으나, 상당 부분 농림지역, 녹지지역 등에 포함되어 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지, 경사지, 휴경지 등 토지 상태가 다양하며, 여러 법적 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근에 주택, 상가, 농경지가 혼재되어 있어 지역 특성에 맞는 활용이 가능하나, 토지 자체의 활용도는 제한적일 수 있습니다.

* 권리상 문제는 없어 보이나, 농지 관련 규제 및 복합적인 토지 현황을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 사천시 지역 토지로서 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 농지취득자격이 있다면, 농업 목적 또는 농지와 인접한 토지로서의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 일부 토지는 도로 접근성이 양호하며, 주거지역에 일부 포함되어 있어 소규모 개발 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 35,960,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 물건의 잠재적 가치, 농지취득자격증명 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가격을 고려합니다.

* 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본건의 경우 농지라는 특성과 다양한 제한 사항을 고려할 때, 입찰 참여 전에 신중한 가치 평가가 필요합니다.

* 따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 25,000,000원 ~ 32,000,000원 사이에서 형성될 수 있을 것으로 예상됩니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.