나이스옥션 법원경매 진주 2025타경864 [3] 경상남도 남해군 설천면 문항리 산29-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 설천중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 묘지 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있음.
기호(2)~(5) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 남해읍 심천리 소재 심천마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변의 근린생활시설 및 농촌취락과 농경지대 등으로 형성되어 있음.
기호(7)~(9) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 설천면 문항리 문항리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(7) : 농기계 진입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지이며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지이며, 현황 잡종지(나지)로 이용중임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 부정형의 평지이며, 공업용지(석물가공공장)로 이용중임.
기호(7),(8) : 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.
기호(9) : 부정형의 완경사지로, 현황 전 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 북측으로 노폭 약 3미터 현황도로가 개설되어 있음.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 동측으로 6차선 국도와 접함.
기호(7) : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(2),(3) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(4),(5) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, <추가기재>국가지리정보 보완관리규정 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호(7) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(8) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 본건 토지 동쪽 끝 일부분이 타인 묘지로 이용중인 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 의뢰목록상 지목이 임야이나, 현황은 '전'(휴경) 및 자연림으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 기호(2) 토지상에 고압송전탑 1기가 소재하며, 기호(2)~(4) 토지상에 고압선이 지나고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 경량철골조 스레이트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1993.10.22)
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

별도의 설비 없음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 기호(2)~(5) 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)과 제시외기계기구(a)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건물은 제시외건물(ㄱ)과 일체로 하나의 공장으로 이용중임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[9]토지 일부는 현황 타인묘지로 이용 중인 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가.
-목록[7][8]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경864 (3)

* 소재지: 경상남도 남해군 설천면 문항리 산29-1

* 용도: 전

* 감정가: 96,355,000원

* 토지면적: 2039.00㎡ (약 616.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (정보 일부 마스킹 처리)

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: -일괄매각.

-목록토지 일부는 현황 타인묘지로 이용 중인 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가.

-목록농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

* 특수물건정보: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 본건 토지(기호 7~9)는 경상남도 남해군 설천면 문항리 문항리마을회관 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지방도변 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있습니다.

* 또한, 감정평가서 요약에 따르면 기호(1) 토지는 설천중학교 동측 인근(금음리), 기호(2)~(5) 토지들은 심천마을회관 서측 인근(심천리)에 위치합니다.

1.2. 2.교통상황

* 기호(7) 토지는 농기계 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 기호(8), (9) 토지는 지적도상 맹지이나, 제반 교통사정은 보통입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

* 기호(7) 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접합니다.

* 기호(8), (9) 토지는 지적도상 맹지입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태 (문항리 해당 토지 중심)

* 기호(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역

* 기호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역

* 기호(9): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 준보전산지

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 09월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액은 525,613,478원입니다.

1.3. 2.등기사항 요약

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-09-23) - 말소기준권리

* 지상권설정 (새남해농업협동조합, 2022-09-23) - 말소

* 임의경매 (새남해농업협동조합, 2025-08-12) - 말소

* 가압류 (새남해농업협동조합, 2025-09-02) - 말소

* 매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 농경지와 농촌취락이 혼재된 지역에 위치한 전(밭) 용도의 토지입니다.

* 주변에 편의시설이 발달하지 않은 전형적인 농촌 지역으로, 상업적 가치보다는 농업적 가치나 장기적인 개발 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서 상 기호(2)~(5) 토지들이 남해읍 심천리에 위치하며 국도변 근린생활시설 및 농촌취락과 농경지대가 형성된 점은 주변 지역의 상권 잠재력을 보여줍니다.

1.5. 생활정보

* 본건 소재지인 남해군 설천면 문항리 일대는 농촌지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 남해읍 소재지까지 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 교통은 농기계 접근이 가능한 농로가 인접해 있으나, 일부 토지는 맹지여서 차량 접근성이 제한적입니다.

* 교육시설의 경우, 감정평가서 상 설천중학교가 기호(1) 토지 인근(금음리)에 언급되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지(목록,)는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 타인묘지: 목록 토지 일부가 타인 묘지로 이용 중인 것으로 판단되어, 해당 부분에 대한 법적, 현실적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 매수인의 직접적인 해결 또는 협상이 필요하며, 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 맹지: 목록 및 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근에 대한 별도의 확보 방안이 필요합니다.

* 지목과 현황 차이: 목록 토지는 지목이 임야이나 현황 전(휴경) 및 자연림으로 이용 중입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 여러 사건이 중복되어 있거나 공동 담보로 묶여 있어 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 활용에 제약이 따릅니다.

* 해안경관관리지역: 토지 이용 및 건축 시 남해군 경관 조례 등에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설: 본건 외 다른 토지(기호 2-5)에 고압송전탑 및 고압선이 지나고 있다는 점은 참고할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 남해군 설천면 문항리에 위치한 농경지(전)로, 농지법 및 관련 규제, 맹지, 타인묘지 점유 등 다수의 복잡한 권리 및 이용상의 문제가 존재합니다.

* 특히, 목록 토지의 타인묘지 이용 문제는 향후 명도 및 이용에 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 목록과 토지는 농지취득자격증명이 필수적입니다.

* 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 명확한 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 남해라는 지역적 특성과 관광지로서의 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적 요소가 될 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 농업적 활용이나, 토지 이용 규제 완화 시의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 위에 명시된 여러 리스크 요인을 충분히 감안하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건은 명확한 인수 보증금(임차인 관련)이 없는 점을 감안하더라도, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(96,355,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 각종 리스크(타인묘지, 맹지, 농지취득자격증명 등)를 종합적으로 평가하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 해당 리스크들을 감안할 때, 감정가 이하에서 충분한 현장 조사와 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.