나이스옥션 법원경매 진주 2025타경864 [2] 경상남도 남해군 남해읍 심천리 839-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 설천중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 묘지 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있음.
기호(2)~(5) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 남해읍 심천리 소재 심천마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변의 근린생활시설 및 농촌취락과 농경지대 등으로 형성되어 있음.
기호(7)~(9) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 설천면 문항리 문항리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(7) : 농기계 진입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지이며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지이며, 현황 잡종지(나지)로 이용중임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 부정형의 평지이며, 공업용지(석물가공공장)로 이용중임.
기호(7),(8) : 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.
기호(9) : 부정형의 완경사지로, 현황 전 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 북측으로 노폭 약 3미터 현황도로가 개설되어 있음.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 동측으로 6차선 국도와 접함.
기호(7) : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(2),(3) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(4),(5) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, <추가기재>국가지리정보 보완관리규정 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호(7) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(8) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 본건 토지 동쪽 끝 일부분이 타인 묘지로 이용중인 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 의뢰목록상 지목이 임야이나, 현황은 '전'(휴경) 및 자연림으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 기호(2) 토지상에 고압송전탑 1기가 소재하며, 기호(2)~(4) 토지상에 고압선이 지나고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 경량철골조 스레이트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1993.10.22)
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

별도의 설비 없음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 기호(2)~(5) 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)과 제시외기계기구(a)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건물은 제시외건물(ㄱ)과 일체로 하나의 공장으로 이용중임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[2]고압송전탑 1기 소재하여 이를 감안하여 평가, 지상수목(느티나무 3주)은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[2~4]토지상에 고압송전선이 통과함.
- 제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’] 및 제시외기계기구[감정서상 ‘a’] 각 매각포함.
- 이동이 용이한 기계기구 및 컨테이너 3동, 적재되어 있는 자재와 전시되어 있는 석재품은 각 평가 및 매각제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경864 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 남해군 남해읍 심천리 839-1이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 675,930,000원입니다.

토지면적은 1673.40㎡ (약 506.2평)이고, 건물면적은 110.00㎡ (약 33.3평)입니다.

건물 제시외면적은 339.30㎡ (약 102.6평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 중복사건, 공동담보, 선순위지상권, 대항력있는임차인 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

기호(1) 토지는 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 설천중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 묘지 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2)~(5) 토지들은 경상남도 남해군 남해읍 심천리 소재 심천마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변의 근린생활시설 및 농촌취락과 농경지대 등으로 형성되어 있습니다. 이는 본건 공장 부지에 해당합니다.

기호(7)~(9) 토지들은 경상남도 남해군 설천면 문항리 문항리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

기호(1) 토지는 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

기호(2)~(5) 토지들은 일단의 공업용지로 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

기호(7) 토지는 농기계 진입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통입니다.

기호(8),(9) 토지들은 지적도상 맹지이며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 부정형의 완경사지로 현황 잡종지(나지)로 이용 중입니다.

기호(2)~(5) 토지들은 일단의 공업용지로 부정형의 평지이며, 현재 석물가공공장으로 이용 중입니다.

기호(7),(8) 토지들은 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경)으로 이용 중입니다.

기호(9) 토지는 부정형의 완경사지로, 현황 전 및 자연림으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 북측으로 노폭 약 3미터의 현황도로가 개설되어 있습니다.

기호(2)~(5) 토지들은 일단의 공업용지로 동측으로 6차선 국도와 접해 있습니다.

기호(7) 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접해 있습니다.

기호(8),(9) 토지들은 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일부(기호 1, 7-9)는 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역 등에 해당합니다.

본건 공장 부지에 해당하는 기호(2)-(5) 토지들은 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역으로 지정되어 있습니다.

기호(4),(5) 토지는 국가기간시설이 포함된 지도 공개 제한 대상으로 분류되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 09월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(474,000,000원)입니다.

이하 권리들은 말소 대상이나, 반드시 인수해야 하는 권리가 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리

목록 토지에 대하여 한국전력공사가 1984년 06월 05일에 설정한 지상권(접수번호 12783호)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이 지상권은 철탑 및 송전선의 건설과 소유를 목적으로 하며, 존속기간은 철탑 및 송전선이 존속하는 기간입니다.

* 말소되는 권리 (등기부채권 총액: 토지 약 608,502,925원, 건물 약 548,502,925원)

을구 14번, 15번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 김일태)

갑 10번, 11번, 14번, 15번 가압류 (남해신용협동조합, 새남해농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 남해농업협동조합)

갑 12번 임의경매 (새남해농업협동조합)

갑 13번 강제경매 (임근식외 3명)

을구 16번, 17번 근저당권, 지상권 (농업협동조합자산관리회사, 새남해농업협동조합) - 이 두 권리가 말소기준권리보다 선순위로 보이나, 을구 14번 근저당권이 말소기준권리로 명시되어 있으며, 을구 16번은 말소되는 것으로 표시되어 있습니다. (혼동 가능성 있어 추가 확인 요망)

건물 등기부상의 을구 13번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) 역시 말소기준권리로 간주됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사우송건설

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2019-01-18

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 경상남도 남해군의 농촌 지역에 위치한 공장입니다. 주변은 농경지대와 농촌 취락이 주를 이루고 있으며, 국도 및 지방도와 인접하여 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 공장 자체의 상권이라기보다는 지역 산업 특성 및 주변 농업 기반 시설과의 연관성을 고려해야 합니다. 남해읍 심천리 일대는 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 심천마을회관 등이 소재하며, 차량으로 이동 시 설천중학교 등 교육시설과 일부 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 그러나 주거 편의 시설이나 문화 시설 등은 다소 부족할 수 있으며, 생활 편의는 남해읍 중심지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 존재: 한국전력공사의 선순위 지상권이 인수되므로, 고압 송전탑 및 송전선로가 해당 토지에 존치하는 동안 공장 운영에 제약이 발생할 수 있습니다. 특히, 송전탑 1기가 소재하고 송전선이 통과하는 상황은 운영상의 큰 불편과 안전 문제를 야기할 수 있으며, 이는 물건 가치 하락의 주요 요인이 됩니다.

* 고압 송전탑 및 송전선 통과: 목록 토지상에 고압송전탑 1기가 소재하며, 목록[2~4] 토지상에 고압선이 통과합니다. 이는 공장 증축, 개축 또는 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다.

* 중복사건, 공동담보: 본 건은 중복 사건으로 진행 중이며 공동 담보로 묶여 있어, 다른 물건의 진행 상황에 따라 영향받을 수 있습니다.

* 지상수목 평가 포함: 지상수목(느티나무 3주)이 토지에 포함하여 평가되었으나, 실제 수목의 가치 및 처분 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 기계기구(a)는 매각에 포함되나, 이는 감정평가상의 가치이며 실제 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이동이 용이한 물건 제외: 이동이 용이한 기계기구, 컨테이너 3동, 적재 자재, 전시 석재품 등은 매각에서 제외되어 별도 처리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 토지/건물 일괄 매각되는 공장 시설입니다. 입지상 국도변에 접해 있어 차량 접근성은 양호하나, 주변 환경은 농촌 지역의 특성을 보입니다. 가장 큰 문제는 한국전력공사의 선순위 지상권이 인수된다는 점과 고압 송전탑 및 송전선이 부지를 통과한다는 사실입니다. 이는 공장의 정상적인 운영은 물론 향후 토지 이용 및 가치 평가에 중대한 제약을 가하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 10,000,000원으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 선순위 지상권 및 송전탑/송전선 관련 리스크를 감안한 낮은 입찰가 기대 가능성

* 공장 운영을 위한 특정 목적을 가진 경우, 관련 비용 감안 후 투자 고려

* 토지 자체의 잠재적 가치 (다만, 송전선로 관련 제약으로 인한 가치 하락 폭 고려)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 지상권 설정 및 고압 송전탑/송전선 통과라는 중대한 제약 조건으로 인해 가치 하락이 불가피합니다. 따라서 감정가 675,930,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 지상권으로 인한 실질적인 효용 가치 감소 및 운영상의 어려움을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 인수되는 권리 가치, 향후 활용 방안, 제반 리스크 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 답사를 통한 추가적인 시세 및 현황 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.