나이스옥션 법원경매 진주 2025타경900 [2] 경상남도 사천시 동동 342-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 대방초등학교 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.
기호3) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.
기호5) 부정형 평지로서 현황 단독주택 부속토지임.

인접 도로상태

기호1,5) 일괄하여 남동측으로 노폭 약2.5m 내외의 현황 도로에 접함.
기호3) 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-199호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호3)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호5)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-199호선),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 주택
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층
외벽 치장벽돌 및 몰탈 페인팅 등 마감
창호 새시창호

기호 2) 창고 및 변소
시멘트블록조 슬래브지붕 단층
외벽 몰탈 페인팅 등 마감

기호 4) 변소
시멘트블록조 슬래브지붕 단층
외벽 몰탈 페인팅 등 마감

이용상태

기호2) 주택, 창고 및 변소
기호4) 창고(소재불명), 변소

설비내역

기호2) 위생설비 등이 갖추어져 있음.
기호4) 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠~㉣이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록[4] 건물 중 창고(16.5㎡)의 경우 현황 소재불명으로 평가제외함.
-제시외건물(감정서상‘ㄹ’) 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경900 (2)

소재지: 경상남도 사천시 동동 342-9

용도: 단독주택

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 89,727,260원

토지면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

건물면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

토지지분: 15.18㎡ (약 4.59평)

건물지분: 18.32㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 사천시 대방초등학교 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 단독주택 및 소규모 주택가로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 현황

기호1, 5 토지는 사다리형 평지로 단독주택 부지이며, 남동측으로 노폭 약 2.5m의 현황 도로에 접함.

기호3 토지는 사다리형 평지로 단독주택 부지이며, 남서측으로 노폭 약 2m의 현황 도로가 소재함.

전반적으로 토지는 평탄하며 단독주택 부지로 이용 중임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있음 (기호1, 5).

가축사육제한구역(전부제한구역) 및 교육환경보호구역(상대보호구역)에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

토지 및 건물 등기부상 을구의 근저당권(삼천포농업협동조합, 13,000,000원, 말소기준권리)은 매각으로 소멸됨.

이 외 압류 및 강제경매 등기도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

법정지상권: 제시외 건물(감정서상 ‘ㄹ’)을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있음. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리임.

3.3. 인수주의 사항 (법정지상권)

감정평가서상 제시외 건물(감정서상 ‘ㄹ’)은 매각에서 제외되었으나, 이에 대한 법정지상권이 성립할 가능성이 있어 주의가 요구됨. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원임. (대항력 있는 임차인 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건 소재지 인근 단독주택 부지의 거래 사례가 제한적이며, 제공된 JSON 정보는 ‘한성주택’이라는 연립주택 단지의 매매 사례임.

한성주택(연립)의 최근 거래 사례를 보면, 2023년 11월 20일 46.71㎡(전용)가 37,500,000원에, 2025년 4월 15일 42.96㎡(전용)가 30,000,000원에 거래되었음.

이들 연립주택의 평당 실거래가는 약 69만 원 ~ 80만 원 수준으로 파악됨.

4.2. 동일/유사 물건 거래 사례

제공된 연립주택 시세와 본건(단독주택 부지 88.00㎡)은 물건 종류 및 대지면적에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움.

본건의 감정가 89,727,260원은 토지 면적 88.00㎡를 고려할 때, 토지 가치를 중심으로 산정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육기관

본건은 대방초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교육 접근성이 보통 수준임.

주변 지역은 주로 주거 지역으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

가장 큰 리스크는 매각에서 제외된 제시외 건물(‘ㄹ’)에 대한 법정지상권 성립 가능성임. 이로 인해 토지 활용에 제약이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음.

6.2. 건물 현황 (소재불명, 용도 불일치)

목록 건물 중 창고(16.5㎡)는 현황 소재불명으로 평가에서 제외되었음.

건축물대장상 ‘건물(4)’의 주 용도가 ‘창고시설’로 기재되어 있어, ‘단독주택’으로의 실제 이용 및 향후 재건축 등에 있어 확인이 필요함.

6.3. 제시외 건물 평가 제외

제시외 건물(감정서상 ‘ㄹ’)이 매각 제외되었으므로, 이 부분에 대한 매수인의 권리가 없음.

6.4. 도로 접근성

진입 도로가 2~2.5m로 다소 협소하여 차량 통행 및 주차에 불편이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 동동에 위치한 단독주택 부지 및 건물임.

권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있음.

또한, 일부 건물에 대한 소재불명 및 건축물대장상 용도 불일치 사항도 잠재적 문제점으로 지적됨.

인근 유사 부동산의 시세가 본건 감정가에 비해 낮게 형성되어 있으나, 이는 연립주택과 단독주택 부지의 특성 차이 및 본건의 대지 가치를 감안한 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 사천시 지역의 토지 가치 상승 잠재력.

* 법정지상권 리스크 해소 시, 토지 개발 또는 활용 가능성.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,727,260원임.

주요 리스크 요인인 법정지상권 성립 가능성과 건물 현황의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

인근 연립주택 시세(3000만~3750만 원)와는 직접 비교하기 어려우나, 감정가를 기준으로 리스크를 반영한 입찰가가 산정되어야 함.

리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 62,800,000원 ~ 76,300,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함. (이는 최소 매각 가격 이하로 입찰하는 것은 권장되지 않음.)

다만, 법정지상권의 정확한 성립 여부 및 범위, 그리고 건물 용도 불일치 문제에 대한 추가적인 법률 검토가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.