나이스옥션 법원경매 진주 2025타경904 [2] 경상남도 진주시 문산읍 두산리 522-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 경상남도 사천시 송포동 소재 "남양광포마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 카페, 음식점, 주거나지, 상업나지 등이 소재하고 있음. 기호(2)∼(4) : 경상남도 진주시 문산읍 두산리 소재 "두산마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 조성된 장방형 토지로 "주거나지"임. 기호(2) : 북서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 과수원"임. 기호(3) : 북하향 경사의 부정형 토지로 현황 "과수원 및 일부 도로"임. 기호(4) : 북하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "묘지"임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측 및 북동측으로 현황 폭 약6m 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 지적도상 "맹지"이며, 본건 일부가 내부 작업도로임. 기호(3) : 북동측 및 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로임. 기호(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(2층이하 또는 8m이하), 가축사육제한 구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>임. 기호(2),(4) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산 지<산지관리법>임. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 기호(2),(3)지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(3)지상에 제시외건 물(ㄴ) 소재하고 있음. - 후첨 "사진용지"와 같이 기호(3)지상에 제시외수목(배나무 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(2),(3)지상에 후첨 "위성도" 및 "사진용지"와 같이 인접지(산61번지) 소유로 탐문조사된 과수목 (배나무 등) 및 제시외(ㄱ) 소재하고 있음. - 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄴ’], 제시외수목[감정서상 ‘ㄷ’] 각 매각포함.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ’] 매각제외.
-목록[2][3]지적경계불분명, 지상에 인접지(산61번지)소유로 탐문조사된 과수목(배나무등) 및 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’)있으며, 최저매각 가격은 인접지수목 등으로 영향 받는 가격임.(감정서상 ‘위성도’ 참조)
-목록[3]이동 가능한 비닐하우스 평가제외.
-목록[3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[4]분묘 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경904 (2)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 두산리 522-1

용도: 과수원 (주된 용도), 일부 임야, 일부 도로, 일부 묘지 포함

감정가: 750,052,400원

토지면적: 15,245.00㎡ (약 4,611.76평)

건물면적: 0㎡ (건물 제시외면적 5.10㎡ 존재)

매각대상: 토지매각 (제시외건물 'ㄴ', 제시외수목 'ㄷ' 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합 (임의경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 경상남도 진주시 문산읍 두산리는 "두산마을" 남동측 인근에 소재하며, 부근은 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하고 있습니다. 인근에는 카페, 음식점, 주거나지, 상업나지 등도 분포되어 있습니다. 문산읍 자체는 단감, 배, 시설 채소의 주산단지이며, 바이오전문단지, 실크전문단지 등이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 주로 과수원으로 이용되고 있으며, 감정평가서상으로는 기호(2)는 임야 및 일부 과수원, 기호(3)은 과수원 및 일부 도로, 기호(4)는 묘지로 현황 이용 상태가 구분되어 있습니다.

토지 이용 계획상 다음과 같은 제한이 있습니다.

* 기호(2),(4): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제3구역, 공익용산지, 보전산지.

* 기호(3): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제3구역.

2.4. 도로 상황

본건 토지의 지적도상 맹지인 부분(기호2, 4)이 있으며, 일부는 내부 작업도로로 이용되고 있습니다. 기호(3) 토지는 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

말소기준권리는 2024년 4월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박기용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

(임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자 등 세부 정보가 미상임에도 불구하고 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 진주시 문산읍 두산리는 농경지 및 과수원이 주를 이루는 지역입니다. 인근으로는 주거지, 상업나지, 카페, 음식점 등 다양한 시설이 혼재하고 있습니다. 월 4일과 9일에는 문산장이 열려 지역 농산물과 잡화를 판매하며, 진주혁신도시 인근에 있어 상권이 진주 시내와 연계되는 특징이 있습니다. 문산읍에는 바이오전문단지, 실크전문단지가 조성되어 있으며, 혁신도시 건설 등으로 지역 발전을 기획하고 있습니다.

5. 생활정보

진주시 문산읍에는 문산초등학교, 진주혜광학교 등의 교육 시설이 있습니다. 또한, 문산실내체육관 등 체육 시설도 이용 가능합니다. 인근에 진주혁신도시가 위치하여 해당 지역의 편의시설 및 공공기관 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

토지 매각 대상에 포함되지는 않으나, 목록에 제시외 비닐하우스가 소재하며, 이동 가능한 비닐하우스는 평가에서 제외되었습니다. 또한, 목록은 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 및 인접 관계

목록 및 토지는 지적 경계가 불분명하며, 인접지(산61번지) 소유의 과수목(배나무 등) 및 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’)이 소재하고 있어 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

6.3. 분묘

목록 토지에 분묘가 소재하며, 최저매각가격 산정 시 분묘 소재가 감안되었습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분묘기지권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다.

6.4. 제시외 물건

제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외되었으며, 제시외 건물(ㄴ) 및 제시외 수목(ㄷ)은 매각에 포함되었습니다. 기호(2), (3) 지상에 인접지 소유로 탐문 조사된 과수목 및 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다.

6.5. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 다양한 행위 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 문산읍에 위치한 과수원 토지로, 상당한 면적(약 4,611평)을 소유할 수 있는 기회입니다. 감정가는 7억 5천만 원 수준이나, 최저매각가격은 별도로 고지되지 않았습니다. 다만, 토지 경계 불분명, 인접지 과수목 및 건물 존재, 분묘 소재 등 여러 특이사항과 제한사항이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 분묘기지권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로서 인수될 가능성이 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰에 참여하더라도 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 과수원 토지를 경매를 통해 취득할 기회.

* 진주시 문산읍 지역의 개발 가능성 및 혁신도시 인근의 지리적 이점.

* 인근 농경지 및 과수원 시세 대비 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사, 주변 시세 분석, 최저매각가격 공개 및 권리관계 상세 분석 등을 통해 이루어져야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 단, 인수되는 권리(분묘기지권) 및 명시된 현황(경계 불분명, 인접지 소유물 소재, 분묘 등)을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용 또한 입찰가 산정에 중요한 요소가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.