나이스옥션 법원경매 진주 2025타경914 [3] 경상남도 산청군 삼장면 대포리 236 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 삼장면 대포리 소재 삼장면사무소 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 일반 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 토지는 차량 접근 곤란하고, 기호(3) 토지는 소형차량 등 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(3) 남동측으로 소폭의 포장농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200mm이내), 영농여건불리농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 일부 지상에 육안으로 확인된 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 지상에 자생하는 활· 잡목과 관리되고 있지 않는 밤나무 등은 토지에 포함 평가.
-분묘 2기 소재, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임(분묘기지권 성립여지 있음).
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경914 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주대곡농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 대포리 236

용도: 전 (밭)

토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지만 경매로 나옴)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 14,100,000원

최저매각가격: 분묘 2기 소재를 감안한 금액으로 책정되었으며, 분묘기지권 성립 여지가 있음.

토지 포함 평가: 토지 지상 자생 활·잡목 및 관리되지 않는 밤나무 등은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리에 위치하며, 주변은 일반 주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다. 인근에 지리산 국립공원이 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

기호(1,2) 토지는 차량 접근이 곤란하며, 기호(3) 토지는 소형 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대전-통영간 고속도로 단성IC 또는 산청IC 이용 시 접근 가능하나, 최종 목적지까지의 도로는 상세 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200mm이내), 영농여건불리농지에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 1994-02-17 (안성철, 증여)

강제경매 개시 결정: 2025-09-03 (진주대곡농업협동조합, 채권액 20,145,771원) - 말소기준권리

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 분묘기지권 성립 여지 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 농촌 지역입니다. 비교적 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

4.2. 관광 및 휴양 자원

산청군은 지리산 등 명산과 더불어 대원사 계곡, 중산리 계곡 등 청정 계곡이 많아 휴양지로 적합합니다. 동의보감촌, 지리산 국립공원 등 주변 관광 자원이 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산청군 삼장면 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 곳으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 편의시설 및 농산물 직거래 등을 활용해야 할 것으로 보입니다. 가까운 편의시설 및 병원, 학교 등은 산청읍 또는 인근 도시(진주, 함양 등)를 이용해야 할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

전원생활을 원하는 분들에게는 자연환경이 우수하나, 기반 시설은 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지이므로, 경매 낙찰 시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 낙찰 후 분묘와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황

토지 지상에 자생하는 활·잡목과 관리되지 않는 밤나무 등은 토지에 포함 평가되었으나, 향후 관리가 필요할 수 있습니다.

기호(1,2) 토지는 맹지로서 접근에 제한이 있습니다.

토지는 중·급경사지에 위치하며, 휴경전 상태입니다.

6.4. 기타

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면의 자연 친화적인 지역에 위치한 농지(전)입니다. 지리산 자락에 위치하여 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으나, 일부 토지의 접근성이 낮고 농지법에 따른 취득 제한이 존재합니다. 또한, 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 전원생활을 목적으로 하거나 농지 취득 자격이 명확한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지리산 인근의 쾌적한 자연환경을 갖춘 토지.

* 농업 또는 전원생활을 목적으로 하는 실사용자에게 잠재적 가치 보유.

* 향후 지역 개발 가능성 또는 농지 이용 규제 완화 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 14,100,000원 (약 128.87평)

평당 감정가: 약 109,413원

본 물건은 농지 취득 자격 증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 일부 맹지 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 이러한 점들을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% (9,870,000원 ~ 12,690,000원)

※ 상기 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 하며, 본 정보만으로는 절대적인 기준이 될 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.