나이스옥션 법원경매 진주 2025타경956 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동에 소재하는 구분건물(주1동 1층 에이111호, 에이112호)로서, 부근 은 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무 난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건 내 1층 에이111호 및 에이112호로서, 외벽: 스톤코트 마감 및 화강석 붙임, 복합판넬 마감 등. 내벽: 콘크리트 노출 등. 창호: 강화유리창호 등.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) 근린생활시설(분양사무실)입니다.

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평탄한 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용 지)), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)에 속합 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경956 (2)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이112호 (도로명 주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 (충무공동))

용도: 근린상가

감정가: 880,000,000원

토지면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

토지지분: 24.5812㎡ (약 7.43평)

건물면적: 65.86㎡ (약 19.93평)

건물지분: 65.86㎡ (약 19.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경상남도 진주시 충무공동에 소재하며, 진주혁신도시 내에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량의 접근이 자유로우며, 대중교통 이용 역시 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 편입니다. 물건지 서측으로는 중로(폭 15m~20m)가 접해 있습니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 스톤코트 마감 및 화강석 붙임, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 콘크리트 노출, 창호는 강화유리창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 2017년 5월 8일 사용승인되었습니다.

이용상태:

해당 물건(1층 에이112호)은 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서상 '분양사무실'로 기재되어 있습니다. (참고: 동일 건물 1층 에이111호는 공실로 기재되어 있습니다.)

토지 이용계획 및 제한사항:

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 3월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 권리분석은 등기부등본 상의 내용에 근거하며, 실제 현황과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

등기부 현황 요약:

* 갑4: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-03-18)

* 을1: 근저당권 (채권최고액 1,170,000,000원, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 2022-03-18) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (권리자: 성남세무서장, 2024-06-25)

* 갑8: 임의경매개시결정 (채권액 1,218,516,759원, 권리자: 진주남부농업협동조합, 2025-09-24)

* 갑9: 압류 (권리자: 진주세무서장, 2025-10-16)

등기부채권 총액:

1,170,000,000원 (을1 근저당권)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본건의 경우 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 사용 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

입지:

진주혁신도시 내 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

주변 시설:

지식산업센터, 병원, 대단지 아파트, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

향후 전망:

혁신도시 개발 완료 및 지속적인 인구 유입에 따라 안정적인 상권 유지 및 성장이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

혁신도시 내 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경:

인근 대단지 아파트와 주거 단지로 인해 안정적인 잠재 고객층을 확보할 수 있습니다.

교통:

차량 이용이 편리하며, 시내버스 이용 또한 원활하여 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액:

등기부상 총 채무액(근저당 및 압류 등)이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰 후 권리 관계 복잡성 및 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

임대 현황 및 공실 위험:

해당 호실은 분양사무실로 사용 중이나, 이는 일시적일 수 있으며 실제 임대 시 장기 공실 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한 임대 관계가 미상이므로 임차인과의 명도 협상에 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 용도 불일치 가능성:

제공된 JSON 데이터상 건물의 주 용도가 '공장'으로 기재된 부분이 있으나, 실제 이용 현황 및 본 건의 용도는 '근린상가'로 파악됩니다. 이는 건축물대장상의 오류이거나, 건물의 일부 용도 표기일 수 있으므로, 최종 사용 승인일 및 실제 용도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시의 중심 상업 지구에 위치한 1층 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 투자 가치가 있습니다.

하지만, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 임대 관계가 불분명하여 명도 및 공실 리스크가 상존하는 점 등은 신중한 접근을 요구합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 압류채권자들의 존재는 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

진주혁신도시의 핵심 상업 지역에 위치하여 장기적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변의 지속적인 개발과 인구 유입으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1층 상가라는 점에서 높은 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

향후 혁신도시 발전에 따른 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 880,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(높은 채권 총액, 명도 및 공실 위험 등)와 해당 상권의 실질적인 임대 수익률, 공실률, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

단순히 감정가에 의존하기보다는, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 물건의 실질적인 가치를 파악하고, 잠재적 위험 요소를 충분히 반영한 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가와의 상담을 통해 상세한 분석을 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.