나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [5] 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 산159-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 일부는 타인점유 상태인바 이를 고려하여 평가함.
-토지 일부는 수변구역에 저촉되고, 일부 개간 상태이며 각 이를 고려하여 평가함.
-분묘 9기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1026 (5)

소재지: 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 산159-2

용도: 임야

감정가: 229,400,000원

토지면적: 92,900.00㎡ (약 28,102.25평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경상남도 진주시 수곡면 일대에 위치하고 있으며, 구태마을, 하대마을, 효동마을회관 인근에 산재해 있습니다. 주변은 일반주택, 농경지, 그리고 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다. 기호(1~3)은 구태마을 북동측 및 북측 인근에, 기호(4,5)는 하대마을 북서측 및 남동측 인근에, 기호(6)은 효동마을회관 동측 근거리에 각각 위치합니다.

2.2. 교통상황

물건의 각 필지별 교통 접근성은 상이합니다. 기호(1~3,5)는 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 기호(4,6)은 차량 접근이 곤란한 편으로, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려했을 때 지역 내 일반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

각 필지는 다음과 같은 도로에 접해 있습니다.

기호(1)은 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

기호(2)는 북서측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(3)은 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(4)는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

기호(5)는 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장 진입로와 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장 농로에 접합니다.

기호(6)은 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 속해 있습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

* 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 저촉(기호1).

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 특정 축종 제한)으로 지정되어 있습니다(2025년 10월 27일까지).

* 역사문화환경보존지역(2023년 5월 30일)에 속하는 필지가 있습니다.

* 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

* (낙동강)수변구역에 해당하는 필지가 있습니다.

* 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호)에 속합니다.

* 하천구역(수곡천)에 해당하는 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2011년 11월 1일에 설정된 진주시산림조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (진주시산림조합, 2011-11-01, 말소기준권리)

* 근저당권공동담보목록 (진주시산림조합, 2017-05-01, 말소)

* 가압류 (농림수산업자신용보증기금, 2025-07-22, 말소)

* 임의경매개시결정 (진주시산림조합, 2025-11-18, 말소)

등기부채권 총액은 199,606,532원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인은 현재까지 파악된 내역으로는 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 임야로서 농촌 및 산림 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 일부 주택이 분포하고 있어 일반적인 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다. 장기적인 관점에서 자연 친화적인 시설이나 산림 관련 사업 등 특수 목적의 활용 가능성은 고려해볼 수 있으나, 일반적인 상업적 가치는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

물건 소재지는 농촌 지역으로, 주변의 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인접 마을 또는 진주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 일부 필지에서 제한적이므로, 자가용 이용이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 분묘기지권: 총 9기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 최저매각가격에 반영되었다고는 하나, 추후 분묘 이장 등에 따른 분쟁 및 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 타인점유: 토지의 일부가 타인 점유 상태이므로, 점유자 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지의 일부가 수변구역에 저촉되며, 일부 개간 상태인 점 등은 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 접근성 제약: 일부 필지가 맹지이거나 차량 접근이 곤란하여 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다양한 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한, 사방지, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 인근에 특별한 혐오시설이나 추가적인 중대한 환경 위험 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 수변구역 지정은 환경 관련 규제에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 수곡면 일대의 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 다수의 필지로 나뉘어 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 등 입지적 제약이 존재합니다. 분묘기지권, 타인점유, 각종 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어, 이를 충분히 고려한 투자 판단이 요구됩니다. 장기적인 관점에서 산림 자원 활용 또는 특수 목적의 개발 가능성은 있으나, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 향후 산림 자원의 가치 상승 또는 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 감정평가액은 분묘 소재 등 일부 제한 사항을 고려하여 산정된 금액으로, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 229,400,000원입니다. 다만, 분묘기지권, 타인점유, 각종 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여, 투자자의 위험 감수 수준과 향후 활용 계획에 따라 실질적인 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 제반 리스크 해소 비용 등을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.