나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [2] 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산6-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘ⓐ’] 매각포함.
-일부 개간 상태이고 이를 고려하여 평가함.
-분묘 12기 및 비석 1식 소재하며, 최저매각가격은 분묘 및 비석 소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경1026 (2) 사건의 매각물건은 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산6-6 외 5필지(총 6개 필지)에 해당하는 임야입니다.

총 토지 면적은 15,564.00㎡ (약 4,708.41평)이며, 감정가는 215,200,000원입니다.

건물은 매각 대상에서 제외되며, 토지 전체가 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 진OOOOOO이며, 공동담보 및 분묘기지권의 특이사항이 있습니다.

매각 포함 사항으로 감정서상 ‘ⓐ’로 표시된 제시외수목이 있으며, 일부 개간 상태이고 분묘 12기 및 비석 1식이 소재하는 점이 감정평가에 반영되었습니다.

2. 입지조건

물건지는 경상남도 진주시 수곡면 대천리, 사곡리, 효리에 걸쳐 분포하며, 구태마을, 하대마을, 효동마을회관 인근에 위치합니다.

주위 환경은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 및 산림 지역입니다.

교통 상황은 기호(1~3,5) 필지는 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반 교통사정은 보통 수준입니다.

기호(4,6) 필지는 차량 접근이 곤란하며, 맹지 상태로 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

도로 상태는 기호(1)은 서측 왕복 2차선 포장도로, 기호(2)는 북서측 및 남측 폭 약 4m 내외 포장도로, 기호(3)은 남동측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.

기호(5) 필지는 남동측 폭 약 3m 내외 포장 진입로와 남측 폭 약 2m 내외 포장 농로에 접합니다.

주변 시설 관련하여, 진주시 수곡면 지역은 전반적으로 자연녹지 및 농림지역으로, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산림 지역의 특성상 개인 묘지 등이 산재할 수 있으며, 이는 본건에 분묘가 소재하는 것과 관련이 있습니다. [cite: search_results_0, search_results_1, search_results_2]

3. 권리분석

본 건은 토지매각으로 진행되며, 말소기준권리는 2011년 11월 1일 접수된 진주시산림조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 현재 등기부상 존재하지 않습니다.

등기부상 을1, 을3 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 개시 결정 등이 모두 말소될 예정으로, 경매 절차 종결 후에는 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’에 ‘분묘기지권 성립여지 있음’으로 명시되어 있으므로, 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

기타 특수물건정보에 공동담보물건임이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 대부분 임야, 농경지, 소규모 주택지로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 상권이라고 보기는 어렵습니다.

주요 배후 수요는 인근의 농가 및 지역 주민으로 예상됩니다.

토지이용계획상 농림지역, 관리지역 등이 혼재되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5. 생활정보

물건지 인근 지역은 산림과 농경지가 많아 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

차량 접근이 용이한 일부 필지는 상대적으로 양호한 접근성을 보이나, 맹지인 필지는 접근에 제약이 있습니다.

가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획이 존재하므로, 건축이나 토지 이용 시 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 12기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 최저매각가격에 감안되었으나, 인수 시 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 기호(4,6) 필지는 맹지이며, 일부 필지는 차량 접근이 곤란하여 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역 및 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역, 수변구역, 사방지 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 개간 상태: 일부 개간된 상태로 평가되었으므로, 원상 복구 또는 추가적인 개발 시 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외수목: 제시외수목이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 건은 진주시 수곡면 일대의 임야로, 넓은 면적을 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

전원생활, 농업, 임업 또는 장기적인 토지 개발을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 12기의 분묘 존재, 맹지 포함, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

특히 분묘기지권의 성립 가능성 여부와 그에 따른 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야를 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회

* 전원생활, 주말농장, 임업, 또는 장기적인 산림 자원 활용 가능성

* 일부 필지(1,2,3,5)의 비교적 양호한 접근성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 감정가 215,200,000원을 기준으로, 입찰자의 투자 성향, 현장 조사 결과, 분묘기지권 및 토지이용 제한사항에 대한 분석 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

특히, 분묘 12기 소재 및 일부 개간 상태 등을 고려하여 산정된 최저매각가격을 기준으로, 법원 경매 시장의 경쟁 상황과 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 권리상 인수 부담은 없으나, 현장 답사를 통해 분묘 관련 사항 및 토지의 실제 이용 가능성을 면밀히 확인한 후 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.