나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [4] 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 산41 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경1026 (4)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOO

* 소재지: 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 산41

* 용도: 임야

* 매각 대상: 토지 매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 18956.00㎡ (약 5734.4평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.0평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (0.0평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.0평)

1.3. 감정가

* 감정가: 39,807,600원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 기호(1~3)는 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 및 북측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 기호(4,5)는 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 기호(6)은 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 주변은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 기호(1~3,5)는 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 기호(4,6)은 차량 접근이 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

* 전반적으로 완만하거나 중간 정도의 경사지를 이루고 있으며, 대부분 부정형의 토지로서 자연림 상태이거나 일부 조림지, 개간된 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1)은 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

* 기호(2)는 북서측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 기호(3)은 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호(4)는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(5)는 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장 진입로가 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장 농로에 접합니다.

* 기호(6)은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권이전: 1981-08-26 (하원준)

* 근저당권: 2011-11-01 (진주시산림조합, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 2012-08-01 (진주시산림조합, 말소)

* 근저당권: 2017-05-01 (진주시산림조합, 55,000,000원, 말소)

* 가압류: 2025-07-22 (농림수산업자신용보증기금, 14,606,532원, 말소)

* 임의경매: 2025-11-18 (진주시산림조합, 말소)

* 등기부채권 총액: 199,606,532원

3.2. 말소기준권리 및 권리 인수/소멸 사항

* 말소기준권리는 2011년 11월 1일에 설정된 진주시산림조합의 근저당권입니다.

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 지상권, 근저당권, 가압류, 그리고 본 경매개시 결정 등기는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건은 진주시 수곡면에 위치하며, 주변은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 농림 지역에 속해 있습니다.

* 일부 필지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 걸쳐 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 확인)

* 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 대규모 공장이나 상업 시설, 혐오시설이 직접적으로 인접한 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 진주시 전체적으로는 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 확인됩니다. 해당 물건지 인근에서 이러한 시설이 직접적으로 운영되거나 추진 중이라는 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 향후 개발 과정에서 고려될 수 있습니다.

* 일부 토지(기호 4, 6)는 맹지이며, 일부 토지는 하천구역(수곡천) 및 (낙동강)수변구역에 저촉됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설 (추정)

* 주변이 농경지 및 임야, 일부 주택으로 이루어져 있어 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 가장 가까운 생활 편의시설은 차량 접근이 가능한 기호(1,2,3,5) 인근 마을이나 진주시 수곡면 소재지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지 일부는 하천구역(수곡천)에 저촉되어 이를 고려하여 평가되었습니다.

* (낙동강)수변구역으로 지정되어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 모든 축종 사육에 제한이 따릅니다. (2025-10-27까지)

* 역사문화환경보존지역에 속한 필지가 있습니다.

* 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정된 필지가 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다.

6.2. 접근성 문제

* 기호(4)와 기호(6)은 맹지이므로, 인접 토지를 통한 접근성에 대한 확인 및 협의가 필요합니다.

* 기호(4,6)은 차량 접근이 곤란한 지역으로 분류되었습니다.

6.3. 기타 사항

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 수곡면 사곡리에 위치한 임야로, 감정가는 약 3,980만원입니다. 토지는 대부분 자연림 상태이며, 일부는 조림지 또는 개간된 상태입니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 일반주택 등으로 구성된 조용하고 한적한 농촌 지역입니다. 교통은 일부 필지는 양호하나, 일부 필지는 차량 접근이 곤란한 상황입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 깨끗합니다. 다만, 토지 일부가 하천구역 및 수변구역에 저촉되고, 일부 필지가 맹지이며, 다양한 토지 이용 제한(가축사육제한, 보전산지 등)이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계 (말소 예정)

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건은 임야로서 토지 이용에 대한 제약이 많고, 일부 필지의 접근성이 낮다는 점을 감안해야 합니다.

* 감정가 39,807,600원을 기준으로, 물건의 상세 분석 및 현장 답사를 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 없으므로 감정가를 참고하되, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

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