나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [3] 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산6-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘ⓑ,ⓒ’] 매각포함.
-토지 일부는 타인점유 상태인바 이를 고려하여 평가함.
-분묘 9기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경1026 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산6-8

용도: 임야

총 토지 면적: 33,155.00 ㎡ (약 10,030 평)

감정가: 194,050,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 진주시 수곡면 대천리 일대에 위치하며, 부근은 일반 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 일부 필지는 구태마을, 하대마을, 효동마을회관 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

기호(1~3,5) 필지는 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다. 다만, 기호(4,6) 필지는 차량 접근이 곤란한 맹지 상태입니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1)은 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2)는 북서측 및 남측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 기호(3)은 남동측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 기호(5)는 남동측 폭 약 3m 내외 포장 진입로와 남측 폭 약 2m 내외 포장 농로에 접합니다. 기호(4)와 (6)은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등에 걸쳐 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역, (낙동강)수변구역, 사방지, 하천구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 복합적인 검토를 요구합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 을구에 설정된 근저당권, 지상권설정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 공동담보 목록에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑구에는 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있으며, 총 등기부채권액은 199,606,532원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 11월 1일 접수된 진주시산림조합의 근저당권으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '분묘기지권 성립 여지 있음'으로 기재되어 있어, 분묘기지권은 매수인이 인수하게 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원으로 파악되었습니다. 따라서 현재까지 파악된 임차인으로 인한 권리 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 주된 용도가 농경지, 임야, 자연림 등으로 구성되어 있어 전통적인 상권 형성이 어려운 지역입니다. 주변은 전원적인 환경을 갖추고 있으며, 대규모 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

소재지 주변은 전원 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 진주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 농경지와 임야 위주의 환경으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 분묘기지권: 총 9기의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 타인 점유: 토지 일부가 타인 점유 상태인 점은 명도 또는 협의 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있는 리스크입니다.

* 복합적 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지의 활용 방안에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 맹지 (일부 필지): 기호(4)와 (6) 필지는 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 토지 사용 승낙 또는 통행권 확보 등 추가적인 협의가 필수적입니다.

* 지세 및 현황: 토지가 완경사 및 중경사 지세로 이루어져 있으며, 대부분 자연림 상태이므로 개발 시 별도의 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 수목 포함: 감정서상 'ⓑ,ⓒ'로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 현재까지 파악된 정보로는 본건의 직접적인 소재지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 일대에서 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 설치를 둘러싼 주민 갈등이 언론에 보도된 사례가 있으나, 이는 본건과는 지리적으로 다른 지역의 내용입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 수곡면에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 분묘 9기 소재, 토지 일부 타인 점유, 일부 맹지 포함, 복합적인 토지 이용 제한 등은 주의 깊게 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 주변은 전원적인 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 33,155.00 ㎡ (약 10,030 평)의 넓은 면적으로, 향후 개발 가능성이나 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 전원 환경: 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 환경에 위치하여 전원생활이나 관련 시설 개발에 대한 잠재력을 가집니다.

* 가치 반영 가능성: 분묘 9기 소재, 타인 점유, 맹지 포함 등 제약 사항이 최저매각가격에 일정 부분 반영되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 194,050,000 원

본 건은 임야로서, 9기의 분묘가 소재하고 토지 일부가 타인 점유 상태이며, 일부 필지는 맹지인 점을 고려해야 합니다. 또한, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항으로 인해 활용 방안이 제한될 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 최저매각가격은 이러한 제약 사항들을 반영한 것으로 보입니다. 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.