나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [6] 경상남도 진주시 수곡면 효자리 산102 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 전체 수변구역에 저촉되어 이를 고려하여 평가함.
-분묘 7기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

1.1. 1. 사건번호: 진주지원 2025타경1026 (6)

1.1. 2. 소재지: 경상남도 진주시 수곡면 효자리 산102

1.1. 3. 용도: 임야

1.1. 4. 감정가: 85,400,000원

1.1. 5. 토지면적: 24,992.00㎡ (약 7,561.28평)

1.1. 6. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 7. 건물면적: 0.00㎡

1.1. 8. 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 9. 매각대상: 토지매각

1.1. 10. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 11. 채권자: 진OOOOOO

1.1. 12. 작성일: 2026-04-08

2. 입지조건

2.1. 주변환경

2.1. 1. 위치 및 주위환경: 구태마을, 하대마을, 효동마을 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통상황: 일부 필지(기호1,3,5)는 차량 접근이 가능하나, 일부 필지(기호4,6)는 차량 접근이 곤란한 지역입니다. 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 3. 지형 및 이용상태: 대상 토지(기호1~6)는 완만하거나 중간 정도의 경사지에 위치하며, 부정형의 토지로서 대부분 자연림을 이루고 있으며, 일부는 조림지 또는 개간된 상태입니다.

2.1. 4. 도로접근성: 일부 필지(기호1,2,3,5)는 인접 도로에 접하고 있으나, 기호4와 기호6 필지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

2.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역, 하천구역, (낙동강)수변구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 저촉됩니다. 특히 토지 전체가 수변구역에 해당하여 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

3.1. 1. 등기부현황:

* 소유권: 하원준 (1981-08-26 접수)

* 말소기준권리: 진주시산림조합의 근저당권 (2011-11-01 접수, 금130,000,000원)

* 기타 권리: 진주시산림조합의 근저당권 (2017-05-01 접수, 금55,000,000원), 진주시산림조합의 지상권설정 (2012-08-01 접수), 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동의 가압류 (2025-07-22 접수, 금14,606,532원) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소 예정입니다.

3.1. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

3.1. 3. 임차인현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

4.1. 1. 지역 특성: 본 물건지는 농경지와 임야, 일반주택이 혼재된 지역에 위치하며, 주변 개발이 상대적으로 덜 이루어진 자연환경이 보존된 지역입니다.

4.1. 2. 상업 시설: 인근 지역에 대규모 상업 시설보다는 소규모 마을 단위의 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

5.1. 1. 교통: 차량 접근이 가능한 필지와 곤란한 필지가 혼재되어 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.1. 2. 공공시설: 인근 지역에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 자세한 정보는 부족합니다.

5.1. 3. 자연환경: 임야가 주를 이루고 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 일부 필지는 개간된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 위험 요소

6.1. 1. 분묘: 토지 내 분묘 7기가 소재하며, 이는 매수인이 직접 처리해야 할 문제일 수 있습니다. 최저매각가격에 이미 감안되어 있으나, 처리 비용 및 절차 발생 가능성이 있습니다.

6.1. 2. 수변구역 및 개발제한: 토지 전체가 수변구역에 저촉되어 있어 신축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인입니다.

6.1. 3. 맹지: 기호4와 기호6 필지는 맹지이므로, 접근성 확보를 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

6.1. 4. 복합적 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한이 복합적으로 적용되어 있어, 토지 이용 계획 수립 시 세밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

7.1. 1. 본 건은 경상남도 진주시 수곡면의 임야로, 다수의 제한사항과 분묘가 소재하는 특수 물건입니다. 감정가는 85,400,000원이며, 총 토지 면적은 24,992㎡ (약 7,561평)입니다.

7.1. 2. 권리관계는 말소기준권리 외 다수 권리가 존재하나 모두 말소될 예정으로 복잡하지 않습니다. 그러나 분묘기지권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하여 주의가 필요합니다.

7.1. 3. 가장 큰 특징은 토지 전체가 수변구역에 저촉된다는 점과 분묘 7기가 소재한다는 점입니다. 이로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따르며, 분묘 처리에 대한 고려가 필수적입니다.

7.1. 4. 일부 필지는 차량 접근이 곤란하고 맹지인 점도 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

8.1. 1. 자연환경: 쾌적한 자연환경 속에 위치하고 있습니다.

8.1. 2. 저평가 가능성: 복합적인 제한사항 및 분묘 소재로 인해 시장의 관심에서 벗어나 상대적으로 저평가된 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.1. 3. 장기적 가치: 향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정

9.1. 1. 본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

9.1. 2. 감정가: 85,400,000원

9.1. 3. 토지면적: 24,992㎡ (약 7,561.28평)

9.1. 4. 평당 감정가: 약 11,294원

9.1. 5. 고려사항: 분묘 7기 처리 비용, 수변구역으로 인한 개발 제한, 맹지 및 접근성 문제 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.1. 6. 예상 입찰 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원 (이는 주변 시세, 입찰 참여자 수, 낙찰 후 활용 계획 등에 따라 달라질 수 있으며, 보수적인 접근을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.