나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30099 [1] 경상남도 진주시 동성동 211-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 동성동 소재 "중앙동행정복지센터" 동측으로 인접하여 위치하고, 주위는 관공서, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북측으로 노폭 5 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건으로서,

외벽 : 페인팅, 타일 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호, 목재창호 등.


기호(2-1-2-3) 철근콘크리트조 및 시멘트블록조 스라브 및 강판지붕 단층건으로서,

외벽 : 몰탈, 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈, 페인팅, 벽지 마감 등
창호 : 샷시 및 목재 이중창호 등.

이용상태

기호(2) : 주택으로 이용중임.

기호(2-1-2-3) : 현황 1동의 근린생활시설(음식점1, 점포3(점포3 중 점포2는 공실상태로 탐문조사됨)로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

기호(2-1-2-3) : 일부 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1-2-3)의 귀 제시목록상 지붕은 ‘스라브지붕, 스레트지붕’이고, 귀 제시목록상 별동의 건물((2-1)주택, (2-2)점포, (2-3)창고)이나, 현황 한동의 건물(근린생활시설)로 이용중이며, 지붕은 ‘스라브 및 강판지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’)매각포함.
- 목록[1]지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[2]건물 중 감정평가서 상 기호(2-1~2-3)는 공부상 지붕은 ‘스라브지붕,스레트지붕’이고 ‘별동의 건물(2-1)주택, (2-2)점포, (2-3)창고’이나 현황 지붕은 ‘스라브 및 강판지붕’이고 ‘한동의 건물(근린생활시설)’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30099 (1)

소재지: 경상남도 진주시 동성동 211-1

용도: 근린시설 (점포, 주택)

감정가: 1,164,322,660원

토지면적: 394.70㎡ (약 119.36평)

건물면적: 200.33㎡ (약 60.60평)

제시외건물면적: 66.60㎡ (약 20.15평) (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOO (중앙새마을금고 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 동성동 소재 "중앙동행정복지센터" 동측으로 인접하여 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북측으로 폭 5미터 내외의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 23일 접수된 중앙새마을금고의 근저당권 (을7)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인은 별도 검토가 필요합니다.

인수되는 권리:

* 임차인 김종일: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 2017년 10월 23일 전입 및 대항력 있음. 해당 임차인은 보증금이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

* 임차인 손영숙: 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 없음.

* 임차인 하영조: 보증금 0원, 차임 0원, 2020년 1월 17일 전입, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

주의사항: 대항력 있는 임차인 김종일이 존재하므로, 명도 협의 및 관련 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 중앙동행정복지센터와 인접하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 중앙시장, 중앙지하도상가 등 전통시장 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

건물 현황: 본건은 철근콘크리트조 단층 건물로, 공부상으로는 별동의 주택, 점포, 창고로 기재되어 있으나 현황은 한 동의 근린생활시설(음식점 1, 점포 3)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성: 동측 왕복 2차선 도로와 북측 5미터 내외 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설: 행정복지센터, 다양한 상업 시설, 숙박 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 진주지식산업센터 내 편의시설 및 인근 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

혐오시설 정보: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인 김종일의 존재는 명도 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 비록 보증금 인수액은 0원이지만, 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

건물 공부와의 차이: 건물 현황(한 동, 지붕 형태)이 공부와 상이하여 추후 건축물대장 정비 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 제한사항: 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 용도 변경 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(총 66.60㎡, 약 20.15평)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 해당 면적의 현황 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 중심 상업 지역에 위치하며, 행정복지센터와 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하며, 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인 및 토지 관련 제한사항을 고려해야 하나, 적절한 명도 협상과 법규 검토를 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

중심 상업 지역 내 우수한 입지: 행정 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

다용도 활용 가능: 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 향후 업종 변경 또는 추가 개발 가능성도 있습니다.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 용이성이 높습니다.

토지 면적 대비 건물 규모: 394.70㎡ 토지에 200.33㎡ 건물이 있어, 추가 증축이나 리모델링 시 활용 공간이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,164,322,660원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지 관련 제한사항이 있습니다.

또한, 경매 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 희망 수익률을 적용하여 전략적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.