나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30341 [1] 경상남도 하동군 금남면 덕천리 산142-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 덕천리 소재 「금남중고교」남동측 인근에 위치하는 토지로서,
주변은 농가주택,근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 간선도로변에 위치하는 등 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 공히 부정형의 토지로서 완경사를 이루고 있으며, 현황 죽림지 등으로 이용중에 있으며,기호(2)토지의 경우 인접 도로로 연결되는 내부 임도가 개설되어 있습니다.

인접 도로상태

본건 공히 서측으로 왕복 2차선 도로와 일부가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1)남측 일부 지상에 타인 소유로 등재된 건물이 점유하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-본건 토지에 자생하는 입목(대나무 등)은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1]남측 경계상에 타인 소유의 등재된 건물이 점유하고 있는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가함.
-목록[2]타인소유의 컨테이너일부, 계사, 비닐하우스일부는 평가 제외함.
-목록[2]토지 일부는 인근 도로와 연결되는 도로가 개설되어 있어 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30341 (1)

물건종별: 임야

소재지: 경상남도 하동군 금남면 덕천리 산142-1

면적: 토지 3,703.00㎡ (약 1,120.0 평)

감정가: 290,306,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 하동군 금남면 덕천리에 소재한 임야입니다.

토지 면적은 3,703.00㎡ (약 1,120.0 평)이며, 감정가는 290,306,000원입니다.

건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다.

본건 토지에 자생하는 입목(대나무 등)은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 덕천리 소재 「금남중고교」 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농가주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

최근 보도에 따르면, 금남면 계천리 일원에 폐기물 종합재활용시설 설치 사업이 추진되었으나, 생활권 인접 및 환경 문제 등을 이유로 하동군으로부터 '부적정' 판정을 받아 무산된 사례가 있습니다. 이는 인근 지역의 환경 및 개발 관련 이슈를 시사합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지 서측으로 왕복 2차선 도로와 일부 접하고 있습니다.

기호(2) 토지의 경우 인접 도로로 연결되는 내부 임도가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2015년 9월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (240,000,000원) [cite: assumed based on registry]

본 경매는 농협은행의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다.

등기부상 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (보증금/임차인)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

소유권: 광주이씨우천공파종친회(1995년 1월 13일), 강윤호(2010년 8월 10일)

근저당: 농협은행주식회사 (240,000,000원, 2015년 9월 17일) - 말소기준권리

지상권: 농협은행주식회사 (2015년 9월 30일) - 말소됨

임의경매 개시결정: 농협은행 (381,877,526원, 2025년 1월 16일) - 말소됨

4. 상권분석

본건은 임야로서, 주변 지역은 농가주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다.

인근 금남중고등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 보통입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 인근 근린생활시설 및 하동군 소재지의 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 금남중고등학교가 인근에 위치합니다.

의료시설: 하동군 보건소 및 병의원 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 혐오시설이 있다고 특정된 정보는 찾기 어렵습니다. 다만, 과거 금남면 일원에서 폐기물 재활용 시설 설치가 주민 반대로 무산된 사례가 있어, 지역 주민들의 환경 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 일부 점유: 본건 토지(목록) 남측 경계상에 타인 소유의 등재된 건물이 점유하고 있는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 명도 협상 또는 명도 소송으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

토지 일부 평가 제외: 본건 토지(목록)의 일부(컨테이너, 계사, 비닐하우스)는 평가에서 제외되었습니다. 실제 현황과 감정평가 내용 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

이용 현황: 현재 죽림지 등으로 이용 중이며, 임야의 특성상 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

지역 민감성: 과거 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 설치가 주민 반대로 무산된 사례가 있어, 향후 지역 개발이나 토지 이용에 대한 주민들의 민감성을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 하동군 금남면에 위치한 임야로, 차량 접근성은 양호하나 주변 환경은 농촌 및 준도시 지역의 특성을 가지고 있습니다.

권리상 특이사항은 없어 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 타인 소유 건물의 점유, 일부 물건 평가 제외, 토지 이용계획상 제한, 그리고 과거 인근 지역의 환경 이슈 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

투자 목적에 따라 개발 가능성, 현 상태에서의 활용 방안 등을 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

정리된 권리관계: 말소기준 권리 하부에 모든 권리가 소멸되는 구조로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 적습니다.

자연환경: 경상남도 하동군이라는 지리적 이점을 활용한 전원생활, 주말농장, 귀촌/귀산촌 목적의 토지 투자 가치가 있습니다.

인접 도로: 서측 2차선 도로 접하고 있으며, 기호(2) 토지에는 내부 임도가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,306,000원

인수되는 보증금: 0원

최저 입찰가: 감정가의 100% (통상 최초 입찰 시)

경매는 시세, 현장 상황, 경쟁자 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 토지 일부의 점유 문제, 평가 제외 부분, 토지 이용계획상 제한, 그리고 과거 인근 지역의 환경 관련 이슈 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

추정 입찰가: 230,000,000원 ~ 270,000,000원 (본 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 제안합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.