나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31211 [4] 경상남도 하동군 양보면 감당리 658 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양 보면 감당리 소재 "신촌마을"내에 위치하며, 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "묘지"임. 기호(2),(3) : 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "전"임.

인접 도로상태

기호(1)∼(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 <산지관리법>임. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목(두릅 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 평장묘 5기 소재하고 있음. - 기호(4) 토지는 인접지와 지적경계 불분명하여, 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음.

물건 비고

-제시외 수목(감정서 상 ‘ㄱ’) 매각포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

사건번호: 진주지원 2025타경31211 (4)

소재지: 경상남도 하동군 양보면 감당리 658

용도: 전

감정가: 27,790,000원

토지면적: 1005.00㎡ (약 304평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (등기부 요약상 '신용보증기금'으로 확인됨)

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본건은 경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양보면 감당리 소재 "신촌마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있습니다.

기호(1)은 부정형 토지로 현황 "묘지"이며, 기호(2),(3)은 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"입니다. 기호(4)는 부정형 토지로 현황 "전"입니다.

총 토지면적 1005.00㎡(약 304평)은 여러 기호로 나누어져 있으며, 이 중 기호(4)가 지목상 "전"으로 본건의 주요 목적물로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "진교TG" 서측 인근, "명천마을" 북측 인근, "신촌마을" 내에 위치하며, 주변은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등으로 구성된 농림 지역에 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

지적도상 본건 토지(기호(1)∼(4))는 "맹지"입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 경남신용보증재단 가압류 (접수일자 2024.01.29, 채권금액 77,346,000원)

본 경매는 위 말소기준권리 이후의 권리(가압류, 강제경매)를 포함하여 진행되며, 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 94,448,045원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 감정평가서 참조 필요)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 본건 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 해당 서류 미제출 시 취득이 불가능할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 감정서 상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 수목(두릅 등)은 매각에 포함됩니다.

* 기타: 기호(1) 지상에는 연고자 미상의 평장묘 5기가 소재하고 있습니다. 기호(4) 토지는 인접지와 지적 경계가 불분명합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주로 임야, 농경지, 농가주택 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 인근에 "진교TG"가 위치하나, 직접적인 차량 접근성은 매우 제한적입니다. 농업 활동 또는 자연 환경을 활용한 시설(휴양림 등)과 연관될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

하동군 양보면은 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 본건 소재지 자체의 접근성이 낮아 직접적인 편의시설 이용은 어려울 수 있습니다. 인근 "진교TG"를 통해 타 지역으로의 이동은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본건은 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능하여 도로 이용에 제약이 있습니다. 토지 이용 및 활용 시 맹지 해소를 위한 추가적인 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 관련 법규

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 해당 지역의 농지 관련 규제 및 취득 요건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 현황 및 경계

감정평가서상 기호(1)은 묘지, 기호(2)(3)은 임야로 현황이 파악되었습니다. 기호(4) 토지는 현황 "전"이나, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하다는 점은 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 연고자 미상의 묘지 존재도 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 관련

주변 환경으로 묘지가 언급되었으며, 이는 잠재적 민원 또는 심리적 부담이 될 수 있습니다. 하동군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 운영과 관련된 환경 문제 및 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 본건과 직접적인 관련성은 현재 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 농지법상 취득 제한이 있고, 맹지로서 차량 접근이 어려운 점 등 여러 제약 사항을 안고 있습니다. 다만, 감정가 대비 면적이 넓고, 기호(4) 토지가 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 규제 완화 시 잠재적 활용 가능성은 있습니다. 묘지 및 제시외 수목의 처리 문제, 지적 경계 불분명 등 해결해야 할 과제도 산적해 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 대비 낮은 감정가.

* 계획관리지역, 자연취락지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가능성.

* 농지 활용을 염두에 둔다면 농업 생산성 향상에 기여할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 27,790,000원

인수되는 보증금: 0원

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 묘지 소재 등 다수의 리스크 요인을 보유하고 있으므로, 이러한 점들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.