나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31211 [3] 경상남도 하동군 적량면 동리 산32 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양 보면 감당리 소재 "신촌마을"내에 위치하며, 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "묘지"임. 기호(2),(3) : 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "전"임.

인접 도로상태

기호(1)∼(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 <산지관리법>임. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목(두릅 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 평장묘 5기 소재하고 있음. - 기호(4) 토지는 인접지와 지적경계 불분명하여, 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31211 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경상남도 하동군 적량면 동리 산32

용도: 임야

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적 (전체): 9421.00㎡ (약 2,850평)

토지 지분 면적 (매각 대상): 3140.0193㎡ (약 950평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가 (전체 토지 기준 추정): 6,594,690원

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양보면 감당리 소재 "신촌마을" 내에 위치합니다. 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 접근성

지적도상 "맹지"로 되어 있습니다.

3. 토지 분석

3.1. 현황 및 이용 상태

기호(1)은 부정형 토지로 현황 "묘지"입니다.

기호(2),(3)은 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"입니다.

기호(4)는 부정형 토지로 현황 "전"입니다.

3.2. 지적 및 토지 이용 계획

기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

기호(2)는 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지입니다.

기호(3)은 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 전부제한), 임업용산지입니다.

기호(4)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

3.3. 제시외 물건

기호(4) 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(두릅 등)이 소재하고 있습니다.

기호(1) 지상에 연고자 미상의 평장묘 5기가 소재하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 최복기 (1994-11-16)

* 소유권 이전: 최영목 외 2명 (2003-01-15, 매매)

* 2번 최용문 지분 가압류: 경남신용보증재단 (2024-01-29, 금 77,346,000원) - 말소기준권리

* 2번 최용문 지분 가압류: 신용보증기금 (2024-03-20, 금 17,102,045원)

* 2번 최용문 지분 강제경매(본압류): 신용보증기금 (2025-09-05, 금 19,578,976원)

4.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 경남신용보증재단의 2번 최용문 지분 가압류 (2024-01-29) 입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

4.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 94,448,045원입니다.

5. 특수 물건 정보 및 리스크

5.1. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다.

5.2. 지분 매각

본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 다른 공유자와의 협의 및 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 분묘기지권

육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

5.4. 기타 특이사항

* 토지이용계획상 여러 구역에 걸쳐 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에 제한이 있습니다.

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 부분이 있습니다.

* 차량 접근이 불가능하며 지적도상 맹지인 점은 이용상 제약이 될 수 있습니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 주변 지역 특성

주변은 주로 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 농림 지역의 특성을 보입니다.

6.2. 생활 편의 시설

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 생활 편의 시설에 대한 파악이 어렵습니다. 인근 마을이나 "진교TG" 인근 지역의 편의 시설을 활용해야 할 것으로 보입니다. (외부 지도 검색을 통한 혐오 시설 확인은 불가합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 적량면에 위치한 임야로, 토지 일부 지분에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가는 전체 토지에 대한 것으로 추정되며, 현재 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하고 있습니다. 차량 접근이 어렵고 지적도상 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고, 지분 매각 등 다수의 특수 물건 정보와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 개발 행위에 제한이 있는 구역들이 포함되어 있어, 투자 시에는 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각으로, 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 자연녹지지역, 계획관리지역 등 일부 토지의 용도에 따른 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (단, 관련 제한 사항 확인 필수).

* 공유자 우선매수 제도를 활용할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 제공된 감정가 6,594,690원은 전체 토지에 대한 평가액으로 추정됩니다. 따라서 매각 대상 지분 면적(약 950평)을 고려한 해당 지분의 평가액은 약 2,198,230원 (6,594,690원 * (3140.0193㎡ / 9421.00㎡)) 수준으로 산정될 수 있습니다. 그러나 분묘기지권, 맹지, 차량 접근 불가 등 여러 위험 요소를 감안해야 하므로, 명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 조사를 실시하고 법률적 검토를 병행해야 합니다. 입찰 희망가는 감정가 대비 지분 비율, 낙찰 가능성, 인수되는 권리 및 잠재적 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 상황임을 감안하여, 현금 청산 또는 공유자와의 협의 과정에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.