나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31211 [2] 경상남도 하동군 적량면 동리 산15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양 보면 감당리 소재 "신촌마을"내에 위치하며, 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "묘지"임. 기호(2),(3) : 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "전"임.

인접 도로상태

기호(1)∼(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 <산지관리법>임. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목(두릅 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 평장묘 5기 소재하고 있음. - 기호(4) 토지는 인접지와 지적경계 불분명하여, 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31211 (2)

소재지: 경상남도 하동군 적량면 동리 산15

용도: 임야

감정가: 1,983,340원

토지면적: 2975.00㎡ (약 900.03평)

토지지분: 991.5675㎡ (약 299.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신용보증기금

기타: 공유자우선매수신고, 지분매각, 분묘기지권,

2. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 진교면 관곡리의 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리의 "명천마을" 북측 인근, 그리고 양보면 감당리의 "신촌마을" 내에 위치하고 있습니다. 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하는 전형적인 농산어촌 지역입니다.

차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 "맹지"로 표기되어 있어 도로에 직접 접하지 않는 상황입니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 해당 지역은 주로 자연 녹지 및 농림 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오 시설의 직접적인 연접성은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 한적한 농촌 및 임야 지대의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

본건 토지의 소유권은 1994년 11월 16일 최복기 씨에게 보존 등기되었고, 2003년 1월 15일 최영목 외 2명에게 매매로 이전되었습니다.

등기부상 현재 말소기준권리는 2024년 3월 20일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑4, 17,102,045원)입니다.

이후 2024년 4월 12일 경남신용보증재단의 가압류(갑5, 77,348,676원)가 있으며, 2025년 9월 5일 신용보증기금의 강제경매(갑6, 19,578,976원)가 개시되었습니다. 이 강제경매는 4번 가압류의 본압류로의 전환으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 94,450,721원입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 말소기준권리(갑4)보다 후순위인 가압류(갑5) 및 이를 바탕으로 한 강제경매(갑6) 등입니다.

그러나, "분묘기지권"이 성립될 여지가 있어, 분묘가 소재하는 경우 해당 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 묘지가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 농가 주택이 소재하는 것으로 보아 소규모 지역 기반 경제 활동은 있을 수 있으나, 활발한 상권 형성보다는 자연 환경 및 농업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변에 농가 주택이 소재하고 있어 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 차량 접근이 불가능하고 지적도상 맹지라는 점에서 대중교통이나 자가용을 이용한 외부와의 접근성이 제한적이며, 편의시설 등 생활 기반 시설에 대한 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 개발에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수신고: 경매 낙찰 후에도 공유자가 우선매수 신고를 통해 최고가 매수인의 지위를 승계할 수 있습니다. 이는 실제 낙찰받기 어렵거나, 낙찰 후에도 소유권을 확보하지 못할 가능성이 있음을 의미합니다. 1회에 한하여 허용됩니다.

* 분묘기지권: 육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 확인될 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 발생하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 기호(1) 지상에 연고자 미상의 평장묘 5기가 소재하는 것으로 보고되었습니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

* 제시외 물건: 기호(4) 토지상에 소유자 미상의 제시외 수목(두릅 등)이 소재하고 있으며, 기호(1) 지상에는 연고자 미상의 평장묘 5기가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지라는 점과 차량 접근 불가 등 여러 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 감정평가서 상 토지의 일부가 '묘지'로 현황 이용되고 있다는 점과, 확인되지 않은 묘지가 소재할 가능성이 높다는 점은 분묘기지권 발생 가능성을 더욱 높입니다. 이러한 요인들은 토지의 활용 가치를 크게 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 제한적으로 고려될 수 있습니다.

* 기존 공유자 또는 인근 토지 소유자의 지분 확보 목적: 해당 지분을 취득함으로써 기존 공유자는 전체 토지에 대한 소유권을 확보하거나, 맹지 문제를 해결할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 농업 또는 임업적 이용 가능성: 직접적인 개발보다는 현재의 농경지 또는 임야로서의 이용 가치에 주목하는 경우 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이 역시 접근성 문제를 해결해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 리스크 요인과 지분 매각이라는 특성상, 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 특히 공유자 우선매수신고권 행사 가능성과 분묘기지권, 맹지 및 접근성 제한 등을 고려할 때, 권리분석 및 현장 답사를 통해 예상되는 추가 비용(묘지 이전, 진입로 확보 등)과 불확실성을 충분히 감안해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 향후 유사 물건의 실제 거래 사례, 공유자들의 반응, 토지 이용 가능성에 대한 면밀한 추가 조사 및 전문가의 분석을 통해 결정되어야 합니다. 감정가 1,983,340원은 잠재적 낙찰가의 참고 기준으로 활용될 수 있으나, 상기 리스크 요인들을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.