나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31235 [2] 경상남도 산청군 생비량면 화현리 1406 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 생비량면 화현리에 위치하며 주위는 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형, 급경사지로 자연림임. 기호 2,3: 부정형, 완경사지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호1~3: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역( 전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호 2,3: 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-목록[3]개시결정 이후 2026. 2. 9.자로 ‘화현리 1407-1 답 165㎡’로 분할됨.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경31235 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO (등기부상 채권자: 부산은행, 부산신용보증재단)

등기부상 채권 총액: 84,825,655원 (부산은행 60,888,492원 + 부산신용보증재단 23,937,163원)

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 산청군 생비량면 화현리 1406

토지용도: 답 (논)

총 토지면적: 1422.00㎡ (약 429.85평)

매각대상 지분: 473.95259999999996㎡ (약 143.34평) - 전체 토지 면적의 약 33.33%

건물: 없음 (건물면적 0.00㎡)

감정가 (총 토지): 7,584,000원

감정가 (매각 지분 추정): 약 2,527,777원 (감정가 총액의 1/3)

1.3. 특이사항

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항:

- 일괄매각.

- 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.

- 목록 개시결정 이후 2026. 2. 9.자로 ‘화현리 1407-1 답 165㎡’로 분할됨.

- 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1 (자연림): 부정형, 급경사지. 계획관리지역, 가축사육제한구역 (400m, 800m 이내), 준보전산지.

기호 2, 3 (휴경지): 부정형, 완경사지. 보전관리지역, 가축사육제한구역 (200m 이내), 영농여건불리농지.

인접 도로상태: 지적도상 맹지.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 산청군 생비량면에 위치합니다.

주위는 농경지대 및 임야지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 접근성

지적도상 맹지이므로, 차량 진입 및 접근에 어려움이 예상됩니다. 인접 토지의 통행로 확보 여부가 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 부산은행의 가압류 (2025.01.03. 접수, 금 60,888,492원) 입니다.

등기부상 채권 총액은 84,825,655원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요에 명시되었으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 산청군 생비량면의 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다.

4.2. 주변 편의시설

인근 지역에 대한 상세한 상권 정보는 제한적이나, 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 추가 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 주요 기반 시설

가까운 읍/면 소재지의 관공서, 병원, 학교, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 물건지와의 거리에 따라 이동 시간 및 편의성이 달라질 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보상으로는 심각한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 주변 환경에 대한 상세 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 이는 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

전체 토지 지분 중 일부만 매각되므로, 공유자들과의 관계, 토지 이용 분할, 재산권 행사 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 농지 관련 규제

농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.4. 토지 형태 및 용도 제한

급경사지(기호 1) 및 완경사지(기호 2,3)의 형태로, 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 관리지역 및 준보전산지 등 용도지역 및 산지법에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.5. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 지분을 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 생비량면에 위치한 답(논) 지분 매각 건입니다.

감정가는 총 토지 면적 대비 낮게 책정되어 있으나, 매각 대상이 토지 일부 지분이며 지적도상 맹지라는 점, 농지 관련 규제가 있다는 점 등 투자에 있어 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

특히, 맹지라는 점과 지분 매각이라는 점은 실제 토지 이용 및 향후 가치 상승에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 가능성 또한 고려해야 합니다.

농업 경영을 목적으로 하거나, 해당 토지의 공유자 중 한 분이거나, 혹은 맹지 해소 및 개발에 대한 명확한 계획과 실행 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

초보 투자자나 일반적인 부동산 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 총 감정가

전체 토지 면적 대비 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익의 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 농촌 지역 토지 가치

귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게는 매력적인 가격대의 토지가 될 수 있습니다. (단, 맹지 해소 및 개발 가능성 확인 필수)

8.3. 지분 활용 전략

다른 공유자와의 협력을 통해 토지 이용 계획을 수립하거나, 지분 매각을 통해 투자금을 회수하는 전략을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 농지 등의 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

총 토지 면적 1422.00㎡에 대한 감정가는 7,584,000원이며, 매각 지분은 473.95㎡ (약 33.33%)입니다. 이에 따른 지분 감정가는 약 2,527,777원입니다.

이해관계자(공유자)의 우선매수 신고 가능성과 맹지라는 점, 농지 취득의 제약 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

정확한 예상 입찰가는 물건의 현재 이용 현황, 향후 개발 가능성, 인접 토지와의 협의 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 1,769,000원 ~ 2,275,000원)에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.