나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31445 [2] 경상남도 산청군 차황면 장위리 454-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1, 2는 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소에서 동측으로 직선거리 약450 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 유원지지대로서 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임. 기호3, 4는 산청군 차황면 장위리, 차황면사무소에서 북서측으로 직선거리 약700 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 면소재지 근교 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1은 본건까지 자동차 등 차량의 접근이 가능하나, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통 이하인 편임. 기호3은 자동차 등 차량 접근이 가능하고, 관내버스정류장이 인접하고 있어 대중교통사정도 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지[지목 유원지]로서 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반을 대체로 평탄하게 조성하여 숙박시설 등 부지로 이용하고 있으며, 기호3은 접면도로보다 약간 지대가 높은 부정형의 토지로서 공장부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 남서, 남동, 북동측으로 세로와 접하고 있으며, 기호3은 북서측과 북동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 정원수 등으로 편백나무, 소나무 등 제시외 수목이 생장하고 있어 토지에 포함하여 평가하였고, 가정용풍력발전설비, 태양광설비 ; Module 2ea, Inverter, Cap 약`500 w (제시외물건 기호a) 등은 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 기호3 지상에 소나무, 목련, 기타 정원수와 정원석 등이 소재하고 있어 토지에 포함하여 평가하였으며, `경인엔택‘에서 제작한 오폐수처리설비 (처리용량 3톤/Day, 발생규모 1.3톤/Day, 제시외 물건 기호b)는 Cap` 구조` 구격 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바라며, 냉동(기)설비, 냉난방설비(제시외 물건 기호c, d)는 식품공장과 불가분 관계에 있는 부대설비로 기호 4 건물에 포함하여 평가하였고, LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가에서 제외하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등에 대한 의견 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2009.12.30. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약16 년 경과된 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 합판` 벽돌치장` 몰탈` 페인팅 등 내벽은 목재합판` 인테리어` 벽지 바닥은 강화마루 등 장판지 창호는 삿시 등 창호에 유리우기 마감으로 현상은 보통 시 되고, 기호2-1, -2, -3은 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 황토세멘몰탈 등 내벽은 목재합판 창호는 삿시 등 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임. 기호4는 2008.11.24. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약17 년 경과된 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건으로 벽체는 판넬 등 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 오래전부터 상당한 장기간 가동이 중단되어 폐쇄되고 있었었던 것으로 탐문되는 식품공장건물로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는 관광휴게시설, 기호2-1, -2, -3은 숙박시설, 기호4는 공장(식품공장)용도로 등재되어 있음.

설비내역

기호2 (2, 2-1, 2-2, 2-3)는 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음. 기호4 건물은 냉`난방설비, 냉장`냉동실설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 물탱크실 약25 ㎡(기호ㄱ)가 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외물건 오폐수처리설비(감정서상 ‘b’)매각포함.
- 목록[3]소나무, 목련, 기타 정원수, 자연석 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[4]냉동기설비(감정평가서상 ‘c’) 및 냉난방설비(감정평가서상 ‘d’)는 각 건물에 포함하여 평가함.
- LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가제외함.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-38호 기계·기구 죽라인외 4식(감정평가서 참조) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31445 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 차황면 장위리 454-4

용도: 공장 (건축물 표제부상 쌀가공시설, 식품공장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,083,706,880원

토지면적: 2,656.00㎡ (약 803.44평)

건물면적: 760.34㎡ (약 229.90평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 차황면 장위리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지, 임야, 농가 등으로 형성된 지역입니다. 일부 지역은 유원지대 및 면 소재지 근교로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 접근성 및 교통

본건까지 자동차 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 인접한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 운행 빈도 등은 고려해야 합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용

토지는 부정형의 토지로, 자체 지반을 대체로 평탄하게 조성하여 공장 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 하향 경사진 지대에 해당합니다. 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 기록되어 있습니다. 건물 등기부 또한 소유권 보존, 이전, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

토지 등기부채권 총액: 994,000,000원

건물 등기부채권 총액: 915,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

토지의 말소기준권리는 2016년 2월 23일 접수된 정영학 근저당(을6)입니다. 건물의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 정영학 근저당(을1)입니다. 경매 진행으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 이영호 씨이며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 토지 994,000,000원, 건물 915,000,000원으로 합계 1,909,000,000원에 이릅니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 산청군 차황면은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있습니다. 관광지로서는 남사예담촌, 대원사 계곡 등이 있으며, 웰니스 및 휴양 관련 시설이 있습니다.

4.2. 사업 가능성

본건은 공장 용도로 감정평가 및 매각이 진행되고 있습니다. 그러나 현재 상당 기간 전부터 전기 공급이 중단되고 가동이 중지된 상태로 확인됩니다. 오폐수처리설비, 냉동/난방 설비, 기계/기구 등은 매각에 포함되어 있으나, 전반적인 시설의 현 상태 및 유지보수 필요 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 차황면은 면소재지 근교에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에는 관광 명소 및 휴양 시설들이 분포하고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 혐오시설은 폐기물 처리 시설, 장례 시설, 교정 시설 등을 포함하며, 해당 지역의 개발 계획이나 기존 시설 분포 등을 추가적으로 확인하여 잠재적 리스크를 파악해야 합니다. 산청군 내에서 축산폐수처리장 등의 혐오시설을 집단화하려는 움직임도 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 낙찰 후 채무로 인한 추가적인 법적 분쟁 가능성은 낮으나, 채권자들의 권리행사에 따른 강제경매로 진행되었음을 유념해야 합니다.

6.2. 현황상 리스크

* 전기 공급 중단 및 가동 중지 상태: 현재 건물이 장기간 가동 중지 상태이며 전기 공급이 중단된 점은 큰 리스크입니다. 시설 복구 및 재가동에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 시설 노후화 및 유지보수: 사용 승인일이 2008~2009년으로, 15년 이상 경과된 건물로 시설 노후화 및 유지보수에 대한 점검이 필수적입니다.

* 제시외 물건 관련 사항: LPG tank는 평가 제외되었으며, 일부 설비는 매각 포함되어 있으나, 그 상태 및 가치를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획: 계획관리지역이나 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 공장 부지로 활용 가능한 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 10억 8천여만 원으로 책정되었으나, 현재 상당 기간 가동 중지 상태이며 전기 공급이 중단된 점을 고려할 때, 즉각적인 활용보다는 복구 및 재정비가 필요한 상태입니다. 주변 환경은 자연 친화적이나, 산업 활동을 위한 접근성 및 편의시설은 보통 이하 수준으로 평가됩니다.

7.2. 투자 적합성

본 물건은 즉각적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 공장으로서의 재가동 또는 다른 용도로의 전환 가능성, 복구 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 채무 규모가 상당하므로, 낙찰 후 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

* 비교적 넓은 토지 면적 (약 803평)

* 공장 용도 및 관련 설비 일부 매각 포함

8.2. 기회

* 향후 지역 산업 발전 또는 관광 활성화 시 가치 상승 가능성

* 물건 복구 및 재활용을 통한 새로운 사업 기회 창출 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(10억 8천여만 원)와 등기부 채권 총액(약 19억 원)을 참고하되, 현재 건물의 가동 중단 상태, 복구 예상 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 보증금이나 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

9.2. 제안

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 필요한 복구 비용, 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.