나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31346 [2] 경상남도 하동군 금성면 고포리 584 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 '궁항초등학교' 북서측 인근, 금성면 고포리 소재 ‘용포마을’ 내에 위치하며 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(3) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 맹지임. 본건 기호(2,3)은 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(궁항초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법> - 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 슁글지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 징크판넬 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉥)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㅁ,ㅂ’)및 제시외물건(감정서상 ‘a’) 각 매각 포함.
-현황조사보고서상 타인 소유로 조사되는 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’)은 매각제외.
-목록[2]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).
-목록[3]지상에 이동이 가능한 컨테이너 2동과 물탱크는 평가제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31346 (2)

소재지: 경상남도 하동군 금성면 고포리 584

용도: 단독주택

감정가: 381,600,450원

토지면적: 2500.00㎡ (약 756.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 106.80㎡ (약 32.3평)

건물 제시외면적: 12.75㎡ (약 3.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

건축물표제부상 건물 상세 정보:

소재지: 경상남도 하동군 금성면 고포리 584-2번지

건축일: 2010년 (신고), 2019년 (사용승인)

구조: 경량철골구조, 슁글지붕, 지상 1층

주용도: 단독주택

건축면적: 112.20㎡ (약 33.9평)

연면적: 106.80㎡ (약 32.3평)

대지면적 (건물 부지): 660.00㎡ (약 199.6평)

이는 경매 대상 토지 2500.00㎡ 내 포함되는 부분으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

물건지 주위 환경: 경상남도 하동군 금성면 고포리 소재 '용포마을' 내에 위치하며, '궁항초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.

교통상황: 본 건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본 건 토지 기호(1)은 맹지입니다. 본 건 토지 기호(2,3)은 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (토지) 근저당권 (접수일자: 2019-11-29, 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 108,000,000원).

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임길영 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음, 배당신고일자 미상).

상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수되는 권리가 없습니다.

등기부 요약 (토지):

총 채권액: 418,000,000원.

주요 권리 내역: 소유권이전(박명안, 박상민-협의분할에 의한 상속), 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 기술보증기금), 압류(창원세무서장), 임의경매개시결정(엠씨아이대부).

등기부 요약 (건물):

총 채권액: 108,000,000원.

주요 권리 내역: 소유권보존(박점자), 근저당권(엠씨아이대부주식회사), 임의경매개시결정(엠씨아이대부).

1.3. 상권분석

본 물건지는 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 위치합니다.

주요 상업 시설이나 편의 시설은 해당 마을 내에서는 제한적이며, 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

따라서 상권 형성보다는 지역 주민의 실수요 위주의 시장 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지방도와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주요 시설: 북서측 인근에 궁항초등학교가 위치하여 교육 시설 접근이 가능합니다.

생활 편의: 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용은 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본 건 토지는 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

맹지 포함: 토지 기호(1)이 맹지인 점은 건축 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. (단, 기호(2,3) 토지는 도로에 접함).

토지 이용 제한: 본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 규제가 존재합니다.

제시외 건물/물건: 감정서상 ‘ㅁ,ㅂ’ 및 ‘a’는 매각에 포함되나, ‘ㄱ~ㄹ’은 타인 소유로 매각에서 제외됩니다. 또한, 이동 가능한 컨테이너 2동과 물탱크는 평가에서 제외되었습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계 및 담보 설정 현황을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 하동군 금성면의 농촌 지역에 위치한 단독주택과 농경지가 혼합된 부동산입니다.

감정평가액은 3억 8천여만 원 수준이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 포함, 농림지역 등의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지대로, 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실수요자 접근: 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 계획하는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

농업 관련 잠재력: 농업진흥구역으로 지정된 넓은 면적의 농지를 포함하고 있어, 농업 관련 활동이나 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 별도의 명도 절차 없이 전체 자산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리관계 무하자: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어, 권리 상 위험 부담 없이 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 381,600,450원입니다.

주변 시세 정보 부족으로 인한 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 본 건은 농지로서의 취득 제한(농지취득자격증명 필요, 농림지역 등) 및 맹지 포함 여부, 농촌 지역의 수요 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

전체 채권 총액(418,000,000원)이 감정가보다 높은 점은 참고할 수 있으나, 현재 시장 상황 및 규제 환경을 반영한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

초기 입찰가는 감정가의 85%~95% 수준인 약 324,000,000원 ~ 362,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰에 참여하기 전, 현장 조사를 통해 물건 상태를 상세히 확인하고, 유사 부동산의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 등 추가적인 시장 조사를 반드시 병행하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.