나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31401 [3] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층135호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동, KTX진주역사에서 북서측으로 약200 미터 지점에 소재하는 더퍼스터웰가시티 1층 114호, 131호, 135호로서, 주위는 근린생활 시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정도 비교적 무난한 편임

건물의 구조

2019. 08. 30.사용수익 허가를 득한 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상 16층 건물 내 1층 114호, 131호, 135호호로서, 외벽은 화강석판, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조임.

이용상태

기호1-3은 근린생활시설 용도이며, 기호2는 현재 공실인 것으로 보임.

설비내역

위생`급`배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로2류, 남서측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 확인 등 기호1(114호)은 임대(보증금 \20,000,000만원과 월세\132만원)중인 것으로 탐문되고, 기호2(131호)는 현재 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계는 확인치 못하였으며, 기호3(135호)은 임대중인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대사항 등은 확인하지 못하였으므로 업무집행 시 임대관계는 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31401 (3)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층135호

용도: 근린상가

감정가: 331,000,000원

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

건물면적: 34.63㎡ (약 10.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 1.건물 정보

건물명: 더퍼스트웰가시티

사용승인일: 2019년 08월 30일

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

총 층수: 지하 6층, 지상 16층

해당 물건 층수: 1층

해당 물건 호수: 135호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 KTX 진주역사에서 북서측으로 약 200미터 지점에 위치하며, 주위는 다양한 근린생활 시설과 대단위 아파트 단지들로 형성되어 있습니다. 신진주역세권 개발지구 내에 위치하여 현대적인 도시 인프라가 구축되고 있는 지역입니다. 주변에는 상평일반산업단지, 정촌일반산업단지, 항공우주산업단지 등 산업단지가 다수 소재하고 있어 직주근접 수요가 풍부하며, 경상대학교 등 교육시설도 인접해 있습니다.

1.2. 2.교통상황

KTX 진주역이 도보로 접근 가능한 초역세권에 위치하여 전국으로의 이동이 매우 편리합니다. 차량 접근성이 양호하며, 단지 인근으로 대로 및 중로가 접해 있어 시내외 이동이 용이합니다. 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 정보

본 물건은 2019년 8월 30일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 16층 건물 중 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 외벽은 화강석판 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소화전, 화재 경보 및 탐지, 승강기, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 07월 26일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

권리 분석 결과, 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 특별히 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

- 임차인: 서동원

보증금: 15,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

- 임차인: 주식회사서린

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-26

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본 물건이 위치한 신진주역세권은 KTX 진주역을 중심으로 개발되고 있는 신흥 상업 및 주거 복합 지구입니다. 다양한 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 소비층을 확보할 수 있습니다. 현대적인 도시 계획에 따라 조성된 지역으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2.배후 수요

KTX 진주역을 이용하는 유동인구, 인근 산업단지 종사자, 경상대학교 등 학생 및 교직원, 그리고 주변 대단지 아파트 거주민 등 풍부하고 다양한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 이는 상가로서의 안정적인 영업 활동에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 3.개발 호재

신진주역세권 개발이 활발히 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. KTX 노선 확대 및 주변 지역 개발 계획 등이 추가적인 호재로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

KTX 진주역과 매우 가까워 전국 주요 도시로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 대로 및 중로와 인접하여 차량 이동이 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 2.편의시설

건물 내부에 다양한 편의시설(예: 북카페, 피트니스 센터 등)이 마련되어 있으며, 주변 상업시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다. KTX 진주역 이용객을 위한 편의시설도 풍부합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대 관계 불확실성

본 물건(135호)은 임대 중인 것으로 탐문되나, 이해관계인 부재로 정확한 임대차 현황 및 계약 조건을 확인하지 못하였습니다. 현재 탐문상 114호는 보증금 20,000,000원, 월세 1,320,000원으로 알려져 있으며, 135호 또한 임대 중으로 파악되나 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 명도 협의 또는 계약 관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.6. 2.시장 경쟁

진주 지역 내 신도심 개발 및 상업 시설 공급 증가로 인해 상권 간 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건은 KTX 역세권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로 경쟁력을 확보하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역 초역세권이라는 최상의 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 2019년 신축된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 거의 없습니다. 풍부한 배후 수요와 개발 호재를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 정확한 임대차 조건 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* KTX 진주역 초역세권의 독보적인 입지 조건.

* 신축 건물로 관리 상태가 양호하고 현대적인 시설 이용 가능.

* 안정적인 배후 수요 (역 이용객, 산업단지 종사자, 대학생, 지역 주민).

* 신진주역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인수되는 권리 없이 명도 후 즉시 활용 가능한 상태 (임차인 명도 확인 후).

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 331,000,000원입니다.

현재 제시된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황, 경쟁률, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 350,000,000원

권장 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.