나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31401 [2] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동, KTX진주역사에서 북서측으로 약200 미터 지점에 소재하는 더퍼스터웰가시티 1층 114호, 131호, 135호로서, 주위는 근린생활 시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정도 비교적 무난한 편임

건물의 구조

2019. 08. 30.사용수익 허가를 득한 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상 16층 건물 내 1층 114호, 131호, 135호호로서, 외벽은 화강석판, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조임.

이용상태

기호1-3은 근린생활시설 용도이며, 기호2는 현재 공실인 것으로 보임.

설비내역

위생`급`배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로2류, 남서측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 확인 등 기호1(114호)은 임대(보증금 \20,000,000만원과 월세\132만원)중인 것으로 탐문되고, 기호2(131호)는 현재 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계는 확인치 못하였으며, 기호3(135호)은 임대중인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대사항 등은 확인하지 못하였으므로 업무집행 시 임대관계는 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31401 (2)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 1층 131호

용도: 근린상가

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지 지분: 4.06㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

건물 지분: 17.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건물 정보

건물명: 더퍼스트웰가시티

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

규모: 지하 6층, 지상 16층 건물 내 1층

사용승인일: 2019년 08월 30일

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

내외벽: 화강석판, 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감

창호: 샷시창 구조

1.2. 입지조건

본 건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

1.2. 1.위치 및 주변 환경

KTX 진주역에서 북서측으로 약 200미터 지점에 소재합니다.

주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.2. 2.교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건은 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

1.3. 1.등기부 요약

말소기준권리: 2023년 07월 26일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 근저당: 진주동부농업협동조합 (을1)

* 소유권이전: 삼우에스피씨주식회사 (갑6, 신탁등기말소)

* 소유권이전: 서미석 (갑7, 매매)

* 가압류: 경남신용보증재단 (갑8)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (갑9)

* 임의경매: 진주동부농업협동조합 (갑10)

등기부채권 총액은 231,053,510원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 심준보

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자등록일): 2025년 10월 13일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 현재 조사된 임차인 심준보 씨는 대항력이 없습니다.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으며, 이는 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 건이 속한 더퍼스트웰가시티는 KTX 진주역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 가집니다.

주변 대단위 아파트 단지의 배후 수요와 함께 KTX 이용객을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

현재 1층 131호는 감정평가서 상 현재 공실인 것으로 보입니다.

다만, 감정평가서에 따르면 114호는 보증금 20,000,000원, 월세 1,320,000원, 135호는 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 현황 확인은 어렵습니다. 따라서 실제 업무 집행 시 임대 관계를 재확인해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 KTX 진주역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

검색 결과, 주변에 특별히 우려할 만한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 지역을 중심으로 쓰레기 매립장, 소각장 등 폐기물 처리 시설 관련 주민 민원 및 갈등이 지속되고 있다는 뉴스는 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 정책 및 주민 수용성 문제와 관련이 있으나, 본 건의 직접적인 입지에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 131호가 공실 상태이며, 임대 관계 확인이 불분명한 다른 호실들이 있어 공실 발생 가능성이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 탐문 결과 임대 중인 호실들이 있으나, 정확한 계약 내용 및 임대료 확인이 어려워 명도 또는 임대 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역 환경 이슈: 진주시 일부 지역의 폐기물 처리 시설 관련 민원 및 갈등이 존재하나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 KTX 진주역 역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수할 권리는 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며 정확한 임대 현황 파악이 어렵다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* KTX 진주역 초역세권 입지: 높은 유동인구 및 배후수요 확보 가능

* 신축 건물: 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 부담 적음

* 근린상가 용도: 다양한 업종 유치 가능성

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 낙찰가 산정 시 고려할 직접적인 인수 비용은 없습니다.

본 건의 감정가는 224,000,000원이며, 이는 해당 물건의 시장 가치를 반영한 초기 기준가입니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례 분석, 수익률 분석 등을 통해 보다 구체적으로 산출해야 합니다.

현재 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다. 신중한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 실질적인 투자 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.