나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31509 [2] 경상남도 진주시 일반성면 운천리 365 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재 '진성면사무소' 남측 인근(기호1), 일반성면 운천리 소재 원당마을 동측 인근(기호2~4) 및 일반성면 창촌리 소재 진주일반성 우체국 남측 인근(기호5,6)에 위치하며, 기호1) 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지 혼용지대, 기호2)~4) 주위는 마을주변 경지정리지대, 기호5),6) 주위는 면소재지내 노선 상가지대임.

교통상황

- 기호(1) : 본건까지 제 차량의 출입이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(2) : 지적도상 맹지이나, 기호3),4) 토지를 경유하여 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(3~6) : 본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 가장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '전'으로 이용중임. - 기호(2~4) : 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '답'으로 이용중임. - 기호(5,6) : 2필지 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2) : 맹지임. - 기호(3) : 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(4) : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(5,6) : 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(6) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트 벽돌조 및 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠~㉥)이 소재하며, 제시외건물 기호㉢,㉣은 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3]토지는 ‘구 반성역~반성역(면도101호선) 도로 확장공사’에 편입되어 보상액이 산정된 토지로 이를 감안하여 평가하였으며, 평가 당시 관할관공서에 문의 결과 보상금은 미지급 상태로 조사됨.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31509 (2)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 운천리 365

토지용도: 답

감정가: 115,140,000 원

토지면적: 1903.00 ㎡ (약 575.7

건물면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (본건 신청 채권자)

등기부채권 총액: 900,000,000 원

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 일반성면 운천리 원당마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리지대로 형성되어 있습니다. (기호2-4 기준)

지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. (기호2 기준)

본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. (기호4 기준)

1.2. 권리분석

현재 소유자는 김진선입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 14일 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당권입니다.

소유권 이전, 근저당권, 근저당권 공동담보, 임의경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 특이사항은 없습니다.

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 일반성면 운천리 일대는 농업진흥구역으로 지정되어 있으며, 농림지역에 속하여 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (기호2-4 기준)

1.4. 생활정보

원당마을 동측 인근에 위치하여 농경지 및 마을이 형성된 지역입니다. 면소재지 편의시설과의 접근성은 보통으로 판단됩니다.

'구 반성역~반성역(면도101호선) 도로 확장공사' 편입으로 보상액이 산정된 토지가 포함되어 있어, 향후 도로 개발 계획과 관련된 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

목록 토지가 도로 확장 공사에 편입되었으나 보상금이 아직 미지급 상태입니다. 이로 인해 토지 이용 및 보상 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축이나 타 용도 활용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

일부 토지가 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유해야 접근이 가능한 점은 이용상의 불편함이 될 수 있습니다.

건물면적은 0이지만, 감정평가서상 제시외건물이 존재하며, 이들이 본건 부동산의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 일반성면에 위치한 답(농지) 경매 물건입니다. 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 농지 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다. 도로 확장 공사 편입으로 인한 보상금 미지급 상태는 특이사항으로, 이는 잠재적 변수가 될 수 있습니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무는 중요한 고려 사항입니다. 또한, 제시외 건물로 인한 영향 가능성도 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

농업 목적 활용: 농림지역 및 농업진흥구역으로 농업 경영을 목적으로 하는 경우 유리할 수 있습니다.

미지급 보상금: 도로 확장 공사로 인한 보상금이 미지급된 상태로, 향후 보상금 지급 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 보상 금액 및 시기는 미확정)

토지 매각: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로 토지 자체의 활용 가치에 집중할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,140,000 원

본건은 농지취득자격증명 제출 의무, 도로 편입 및 보상금 미지급, 제시외 건물 존재 등의 특이사항이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000 원 ~ 100,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.