나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31509 [3] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 728-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 진성면 상촌리 소재 '진성면사무소' 남측 인근(기호1), 일반성면 운천리 소재 원당마을 동측 인근(기호2~4) 및 일반성면 창촌리 소재 진주일반성 우체국 남측 인근(기호5,6)에 위치하며, 기호1) 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지 혼용지대, 기호2)~4) 주위는 마을주변 경지정리지대, 기호5),6) 주위는 면소재지내 노선 상가지대임.

교통상황

- 기호(1) : 본건까지 제 차량의 출입이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(2) : 지적도상 맹지이나, 기호3),4) 토지를 경유하여 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. - 기호(3~6) : 본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 가장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '전'으로 이용중임. - 기호(2~4) : 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '답'으로 이용중임. - 기호(5,6) : 2필지 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2) : 맹지임. - 기호(3) : 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(4) : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(5,6) : 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-26)<농지법> - 기호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(6) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트 벽돌조 및 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠~㉥)이 소재하며, 제시외건물 기호㉢,㉣은 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘㉠~㉥’]및 제시외수목[감정서상 ‘㉦’] 각 매각 포함.
-제시외건물 중 ‘감정서상㉢,㉣’은 일부 타지상에 소재하는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 728-5번지에 소재하며, 공동담보로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 진주지원 2025타경31509 (3)입니다. 근린주택 용도로 사용되고 있으며, 감정가는 454,499,100원입니다. 총 토지 면적은 330.00㎡(약 99.8평)이며, 건물 면적은 373.43㎡(약 113.0평)입니다.

1.2. 매각 대상 및 조건

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가서상 '㉠~㉥'의 제시외 건물과 '㉦'의 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물 중 '㉢, ㉣'은 일부 타 지상에 소재하는 것으로 조사되어 이 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본건의 토지 기호 1은 진성면사무소 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 기호 2~4는 원당마을 동측 인근에 위치하며, 마을 주변 경지정리 지대입니다. 기호 5, 6은 일반성 우체국 남측 인근에 위치하며, 면소재지 내 노선 상가지대입니다. 전반적으로 면 소재지의 특징을 가지며, 상업, 주거, 농업 지역이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호 (1): 차량 진입이 어렵고 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 기호 (2): 지적도상 맹지이나, 기호 3, 4 토지를 경유하여 차량 접근이 가능하며 교통 상황은 보통입니다.

* 기호 (3~6): 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1, 2는 맹지입니다. 기호 3은 남측 약 6미터 포장도로, 기호 4는 서측 약 3미터 포장도로, 기호 5, 6은 서측 약 15미터 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 관련 정보

* 이용 현황: 기호 1은 '전', 기호 2~4는 '답'으로 이용 중이며, 기호 5, 6은 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

* 지형: 모든 토지는 사다리형 또는 가장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 기호 (2~4): 농림지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역

* 기호 (5, 6): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

모든 토지는 가축사육 제한 구역에 해당합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 기본 정보

본 건물은 시멘트 벽돌조 및 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물입니다. 1980년에 건축되었으며, 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 전체 면적은 373.43㎡(약 113.0평)이며, 건축물대장상 연면적도 동일하게 기재되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

건물의 주 용도는 근린생활시설 및 주택이며, 난방, 위생, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 제시외 건물 및 수목

감정서상 '㉠~㉥'의 제시외 건물과 '㉦'의 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물 중 '㉢, ㉣'은 일부 타 지상에 소재하는 것으로 조사되어 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부상 채권 총액은 900,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 2019년 10월 24일 접수된 진주진양농업협동조합 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 이후 근저당권 (농협은행주식회사, 780,000,000원), 압류 (평택세무서장), 임의경매 (농협은행주식회사) 등이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 일반성면 창촌리 지역은 면소재지 내 상가지대(기호 5, 6)와 농경지, 마을이 혼재된 지역입니다. 특히 기호 5, 6 토지는 상가 건물 부지로 활용되고 있으며, 주변에 일반성상가(창촌리 92번지) 등 재래시장이 소재하여 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 주변 실거래가 동향

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 굿모닝파크 (2017년 건축, 연립, 84.62㎡): 118,500,000원 (2025년 6월)

* 프림빌 (2014년 건축, 다세대, 58.74㎡): 75,000,000원 (2024년 11월)

* 시온성상가주택 (1993년 건축, 다세대, 77.22㎡): 60,000,000원 (2025년 9월)

이 정보들은 소규모 주택 위주이며, 본건과 같이 근린생활시설과 주택이 복합된 물건과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

6. 주변 혐오시설 조사

주변 지역 검색 결과, 진주시 내동면 일대에서 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설, 공동묘지 등 혐오시설에 대한 주민들의 민원 및 반대 의견이 다수 확인되었습니다. 본건의 소재지인 일반성면 창촌리와는 다소 거리가 있으나, 진주시 전반의 환경 관련 이슈로 참고할 수 있습니다. 현재로서는 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크 분석

7.1. 제시외 건물 소재지 문제

감정서상 매각 포함되는 제시외 건물 중 일부(㉢, ㉣)가 타 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 분쟁, 사용 수익 제한, 철거 또는 보상 문제 등 법적, 행정적 이슈를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

7.2. 토지 접근성 및 맹지 문제

일부 토지(기호 1, 2)가 맹지이거나 접근성이 제한적입니다. 이는 토지의 활용 가치를 낮추고, 추후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7.3. 기타 법규 및 제약

토지가 계획관리지역, 농림지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지구에 속해 있으며, 모든 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 면소재지 상가지대에 위치하여 지역 내 수요를 충족할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 제시외 건물의 타지 소재, 일부 맹지, 다양한 토지 이용 제한 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리상 인수할 채무는 없으며, 감정가 대비 채권 총액이 높은 점은 고려해볼 만합니다.

9. 투자 포인트

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

* 면소재지 상가지대 위치로 인한 지역 거주민 대상 영업 및 임대 수익 기대.

* 제시외 건물 및 수목 포함으로 활용 시 추가 가치 상승 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가 454,499,100원을 기준으로, 제시외 건물 소재지 문제, 맹지 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 340,000,000원 ~ 386,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 건물 위치 및 소유 관계, 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 728-5번지에 소재하며, 공동담보로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 진주지원 2025타경31509 (3)입니다. 근린주택 용도로 사용되고 있으며, 감정가는 454,499,100원입니다. 총 토지 면적은 330.00㎡(약 99.8평)이며, 건물 면적은 373.43㎡(약 113.0평)입니다.

1.2. 매각 대상 및 조건

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가서상 '㉠~㉥'의 제시외 건물과 '㉦'의 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물 중 '㉢, ㉣'은 일부 타 지상에 소재하는 것으로 조사되어 이 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본건의 토지 기호 1은 진성면사무소 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 내 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 기호 2~4는 원당마을 동측 인근에 위치하며, 마을 주변 경지정리 지대입니다. 기호 5, 6은 일반성 우체국 남측 인근에 위치하며, 면소재지 내 노선 상가지대입니다. 전반적으로 면 소재지의 특징을 가지며, 상업, 주거, 농업 지역이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호 (1): 차량 진입이 어렵고 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 기호 (2): 지적도상 맹지이나, 기호 3, 4 토지를 경유하여 차량 접근이 가능하며 교통 상황은 보통입니다.

* 기호 (3~6): 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1, 2는 맹지입니다. 기호 3은 남측 약 6미터 포장도로, 기호 4는 서측 약 3미터 포장도로, 기호 5, 6은 서측 약 15미터 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 관련 정보

* 이용 현황: 기호 1은 '전', 기호 2~4는 '답'으로 이용 중이며, 기호 5, 6은 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

* 지형: 모든 토지는 사다리형 또는 가장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 기호 (2~4): 농림지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역

* 기호 (5, 6): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

모든 토지는 가축사육 제한 구역에 해당합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 기본 정보

본 건물은 시멘트 벽돌조 및 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물입니다. 1980년에 건축되었으며, 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 전체 면적은 373.43㎡(약 113.0평)이며, 건축물대장상 연면적도 동일하게 기재되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

건물의 주 용도는 근린생활시설 및 주택이며, 난방, 위생, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 제시외 건물 및 수목

감정서상 '㉠~㉥'의 제시외 건물과 '㉦'의 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물 중 '㉢, ㉣'은 일부 타 지상에 소재하는 것으로 조사되어 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부상 채권 총액은 900,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 2019년 10월 24일 접수된 진주진양농업협동조합 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 이후 근저당권 (농협은행주식회사, 780,000,000원), 압류 (평택세무서장), 임의경매 (농협은행주식회사) 등이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 일반성면 창촌리 지역은 면소재지 내 상가지대(기호 5, 6)와 농경지, 마을이 혼재된 지역입니다. 특히 기호 5, 6 토지는 상가 건물 부지로 활용되고 있으며, 주변에 일반성상가(창촌리 92번지) 등 재래시장이 소재하여 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 주변 실거래가 동향

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 굿모닝파크 (2017년 건축, 연립, 84.62㎡): 118,500,000원 (2025년 6월)

* 프림빌 (2014년 건축, 다세대, 58.74㎡): 75,000,000원 (2024년 11월)

* 시온성상가주택 (1993년 건축, 다세대, 77.22㎡): 60,000,000원 (2025년 9월)

이 정보들은 소규모 주택 위주이며, 본건과 같이 근린생활시설과 주택이 복합된 물건과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

6. 주변 혐오시설 조사

주변 지역 검색 결과, 진주시 내동면 일대에서 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설, 공동묘지 등 혐오시설에 대한 주민들의 민원 및 반대 의견이 다수 확인되었습니다. 본건의 소재지인 일반성면 창촌리와는 다소 거리가 있으나, 진주시 전반의 환경 관련 이슈로 참고할 수 있습니다. 현재로서는 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크 분석

7.1. 제시외 건물 소재지 문제

감정서상 매각 포함되는 제시외 건물 중 일부(㉢, ㉣)가 타 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 분쟁, 사용 수익 제한, 철거 또는 보상 문제 등 법적, 행정적 이슈를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

7.2. 토지 접근성 및 맹지 문제

일부 토지(기호 1, 2)가 맹지이거나 접근성이 제한적입니다. 이는 토지의 활용 가치를 낮추고, 추후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7.3. 기타 법규 및 제약

토지가 계획관리지역, 농림지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지구에 속해 있으며, 모든 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 면소재지 상가지대에 위치하여 지역 내 수요를 충족할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 제시외 건물의 타지 소재, 일부 맹지, 다양한 토지 이용 제한 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리상 인수할 채무는 없으며, 감정가 대비 채권 총액이 높은 점은 고려해볼 만합니다.

9. 투자 포인트

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

* 면소재지 상가지대 위치로 인한 지역 거주민 대상 영업 및 임대 수익 기대.

* 제시외 건물 및 수목 포함으로 활용 시 추가 가치 상승 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가 454,499,100원을 기준으로, 제시외 건물 소재지 문제, 맹지 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 340,000,000원 ~ 386,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 건물 위치 및 소유 관계, 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.