나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32756 [3] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 308 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2,4,5 토지는 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재‘오륜마을회관’남동측 근거리에
위치하고 있고, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기호3 토지는
경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재‘오륜마을회관’북서측 인근에 위치하고 있고, 주변은
농경지 및 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

교통상황

기호1∼5 토지 공히 본건까지 차량 등의 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중
교통수단 등을 고려시 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,5: 북하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 일부 제시외수목 등이 소재하고, 일부
휴경지상태 등임.
기호3: 북하향 경사지대내 부정형의 토지로서 수풀 및 임목 등이 자생중인 휴경지상태 등임.
기호4: 북하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 일부 제시외수목 등이 소재하고, 일부 휴경
지상태 및 일부 지상에 비교적 얕은 물웅덩이가 소재함.

인접 도로상태

기호1∼5 토지 공히 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 100m이내)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에
서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호4: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 100m이내)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1,2,4,5 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(a∼d)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1∼5 토지는 각 필지간 및 인접지간 지적경계가 대체로 불분명한 바 본
건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 지적 경계 확인 등은 전문지적경계측량을 통하여
확인하시기 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- 본건 토지는 각 필지간 및 인접지간 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 등의 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 통영지원 2024타경32756 (3)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 308

용도: 전 (농지)

감정가: 금 2,834,000원

토지면적: 109.00㎡ (약 33평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사부영에셋플러스대부 (경매 신청 채권자로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환), 지적 경계 불분명으로 측량 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 308에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다. 기호1,2,4,5 토지는 오륜마을회관 남동측 근거리에, 기호3 토지는 북서측 인근에 위치합니다.

차량 접근은 다소 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 3일에 접수된 주식회사부영에셋플러스대부의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본 상 기재된 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 근저당권부채권질권, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매개시결정 등기이므로, 매각으로 인하여 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지로 분류되어 있으며, 주변이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

주변 지역 개발 계획으로는 복합해양레저관광도시 조성사업 등이 일부 지역에 추진되고 있으나, 본 물건의 직접적인 영향 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농업 활동이나 전원생활을 위한 입지로 볼 수 있습니다.

가장 가까운 마을 편의시설로는 '오륜마을회관'이 언급됩니다.

주요 관광지로는 통영시 전반에 걸쳐 한려해상국립공원, 동피랑 벽화마을, 통영 케이블카 등이 있으나, 본 물건 소재지에서 직접적인 접근성은 높지 않습니다.

대중교통 이용이 편리한 지역은 아니므로, 자가용 이용이 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 농지 취득 자격 증명원을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시에는 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

* 지적 경계 불분명: 토지의 정확한 위치와 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로 인접 토지를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 차량 접근성이 다소 제한적입니다.

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 영농여건불리농지 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 물건 현황: 일부 토지 일부 지상에 제시외수목 및 얕은 물웅덩이가 소재하고 있으며, 일부 휴경지 상태입니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리에 위치한 농지(전)입니다. 감정가는 2,834,000원이며, 토지 면적은 109.00㎡ (약 33평)입니다. 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸되는 것으로 분석되어 인수 부담은 없습니다.

주요 리스크 요인으로는 농지 취득 자격 증명원 제출 의무, 불분명한 지적 경계로 인한 측량 필요성, 맹지로서의 접근성 문제, 그리고 복합적인 토지 이용 규제 등이 있습니다.

농업 목적 또는 장기적인 관점에서 토지 투자를 고려하는 경우, 관련 규제 사항과 측량 비용 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 283만 4천원으로 매우 낮게 책정되어 있어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 농업/전원생활 가능성: 농지로 활용 가능하며, 전원생활을 위한 토지 매입을 고려할 수 있습니다.

* 주변 개발 잠재력: 통영시의 전반적인 관광 및 해양 레저 관련 개발 계획이 존재하므로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 해당 지역의 개발 동향, 응찰자들의 관심도 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

일반적으로 농지 경매의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 농지 관련 법규 해석이 입찰가에 큰 영향을 미치므로, 이에 대한 사전 조사와 전문가의 조언이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없으나, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.