나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30606 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1265-5 신원심포니하우스 15층1513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 ""옥포고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 관련 차량 진출입 자유로우며, 관내 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호 1) : 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건내 15층 1513호로서,
(사용승인일자 : 2001.01.16)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 소화전, E/V, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 '건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제옥포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임
2)기 타 : 별지""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견""참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경30606 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1265-5 신원심포니하우스 15층1513호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 인근에 학교(옥포고등학교, 진목초등학교)가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입은 자유로우며, 지역 내 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1513호입니다. 2001년 1월 16일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다. 제반 급배수 및 위생설비, 소화전, 엘리베이터, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용

토지는 부정형의 토지로서 아파트 건물 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 도시계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(옥포고등학교), 상대보호구역(진목초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2011년 6월 10일 접수된 경남은행의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 을구 권리(근저당)는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 이용근 씨가 전입신고일자 2021년 5월 3일자로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 해당 임차인으로 인한 추가 인수 보증금은 없습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하나, 본건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 65,117,600원입니다. (근저당 2건 합계)

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 옥포동은 주거 지역이면서도 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 마트, 카페, 식당 등이 분포하고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 인근 지역 특성

옥포동은 한화오션(구 대우조선해양)의 배후 도시로서 상업, 업무, 유통, 위락 시설이 밀집되어 있으며, 외국인 거주자도 상당수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 옥포신원심포니하우스

주소: 경상남도 거제시 옥포동 1265-5

사용승인일: 2001년 1월 16일

총 동수: 1개동

총 세대수: 212세대

최고층: 15층

주차대수: 총 78대 (지상 2대, 지하 4대 + 전기차 충전기 1대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 옥포고등학교, 진목초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 마트, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본 토지는 제2종일반주거지역으로 일반적인 개발이 가능하나, 가축사육제한구역 및 학교 주변 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 명시된 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)의 직접적인 인접 사실은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 폐장된 놀이공원 부지가 쓰레기 무단 투기 및 우범지대화 우려가 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 옥포초등학교 이전 부지 인근에 기존 학교 부지가 일반상업지역으로 주변에 유해시설이 밀집해 있다는 언급이 있었으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 사용승인일이 2001년으로 노후화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 신원심포니하우스 아파트입니다. 15층 중 15층에 위치하여 조망권 확보가 가능하며, 2001년 준공된 건물로 연식은 다소 있으나 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가가 6천만원으로 현재 실거래가 수준과 유사하나, 최근 거래 사례가 상이한 가격대를 보여주고 있어 시세 파악에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 거제시 옥포동의 주요 주거지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 가격: 감정가 6천만원은 최근 동일층 거래 사례와 일치하며, 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보 분석 결과, 동일한 15층 매물이 2026년 5월 20일에 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가 또한 6,000만원으로 책정되어 있습니다. 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 6,000만원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 보증금이 없는 임차인의 존재나 기타 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 5,000만원에서 6,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최적 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.