나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32756 [2] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 180 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2,4,5 토지는 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재‘오륜마을회관’남동측 근거리에
위치하고 있고, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기호3 토지는
경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재‘오륜마을회관’북서측 인근에 위치하고 있고, 주변은
농경지 및 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

교통상황

기호1∼5 토지 공히 본건까지 차량 등의 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중
교통수단 등을 고려시 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,5: 북하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 일부 제시외수목 등이 소재하고, 일부
휴경지상태 등임.
기호3: 북하향 경사지대내 부정형의 토지로서 수풀 및 임목 등이 자생중인 휴경지상태 등임.
기호4: 북하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 일부 제시외수목 등이 소재하고, 일부 휴경
지상태 및 일부 지상에 비교적 얕은 물웅덩이가 소재함.

인접 도로상태

기호1∼5 토지 공히 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 100m이내)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에
서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호4: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 100m이내)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1,2,4,5 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(a∼d)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1∼5 토지는 각 필지간 및 인접지간 지적경계가 대체로 불분명한 바 본
건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 지적 경계 확인 등은 전문지적경계측량을 통하여
확인하시기 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- 제시외 수목[감정서상 b] 매각 포함.
- 본건 토지는 각 필지간 및 인접지간 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계, 제시외 수목의 주수 등의 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2024타경32756 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 통영시 도산면 오륜리 180이며, 토지 면적은 407.00㎡ (약 123.1평)입니다.

물건의 용도는 답(논)이며, 감정가는 16,213,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 ‘오륜마을회관’ 남동측 또는 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있으며, 일부 지역은 산간농경지대로 이루어져 있습니다.

차량의 직접적인 접근은 다소 곤란한 편이며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 이용 가능 여부를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 본건 토지는 맹지로서, 인접 필지를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m 또는 500m 이내), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 제한이 따릅니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건 토지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매물건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 조건입니다.

말소 기준 권리는 2022년 8월 3일 접수된 주식회사부영에셋플러스대부의 근저당권이며, 본건 부동산 임의경매 개시 결정 등기(2024타경32756) 또한 말소 대상에 포함됩니다.

등기부등본 상 소유권 이전 이력 및 근저당, 근저당권부 채권질권, 압류 등이 확인되나, 이는 모두 말소 처리될 예정입니다.

임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지가 주로 분포하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 기능이나 주거 상권과는 거리가 있습니다.

지역 특성상 농업 생산 활동을 위한 토지로서의 가치가 주를 이루며, 주변 자연환경을 고려한 특수 작물 재배 등의 잠재적 활용 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 오륜마을회관이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을의 특성을 지니고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계의 불분명성: 토지의 각 필지 간 및 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명한 상태입니다. 따라서 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 반드시 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 다소 곤란하여, 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 북하향의 경사지대 내 부정형의 토지이며, 일부는 휴경지 상태로 수풀 및 수목이 자생 중입니다. 또한 일부 필지에는 얕은 물웅덩이가 존재할 수 있습니다. 이러한 상태는 현황 이용 및 관리, 개발 시 추가적인 작업과 비용을 요구할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따르므로 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 제시외 수목: 감정평가서 상 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 수목의 종류, 규모, 관리 및 처분 방안에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 도산면의 농경지로, 총 면적 407.00㎡(약 123.1평)에 대해 16,213,000원으로 감정평가되었습니다.

매각으로 인한 권리상 문제는 없으나, 농지취득자격증명 발급, 불분명한 지적 경계로 인한 측량 필요성, 맹지 및 접근성 문제, 까다로운 토지 이용 제한 등 다수의 고려 사항이 존재합니다.

농업적 이용 가치나 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면, 관련 규제 및 현황 파악 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적의 토지임에도 불구하고 감정가가 낮게 책정되어 있어, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농업 활동 적합성: 답(논)으로 이용 가능하며, 자연환경보전지역 등의 지정으로 친환경 농업 또는 지역 특산물 재배 등 특정 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경 등에 따라 토지 이용 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 권리상 인수되는 부채가 없으므로, 감정평가액 16,213,000원을 기준으로 시장 상황, 본건 토지의 실질적인 가치, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 정확한 현황 파악을 위한 측량 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 향후 이용 계획 등에 따른 추가 비용까지 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와의 상담 및 상세한 현장 조사를 거치는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.