나이스옥션 법원경매 통영 2025타경387 [2] 경상남도 거제시 장평동 346-40 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1,3)까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,3)은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.04.28.)
외 벽 : 석재타일 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

본건 기호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.10.07.)
외 벽 : 석재타일 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지못하였으나, 현황 다가구주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경387 (2)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 346-40 (새주소: 경상남도 거제시 장평3로7길 27-4)

용도: 다가구주택

감정가: 858,671,680원

토지면적: 197.00㎡ (약 59.6평)

건물면적: 315.14㎡ (약 95.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

상대보호구역 (장평초등학교 및 병설유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권(고성농업협동조합, 6.6억원), 압류(남대구세무서장), 임의경매(고성농업협동조합) 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존, 근저당권(고성농업협동조합, 6.6억원), 압류(남대구세무서장, 거제시), 임의경매(고성농업협동조합) 등의 내역이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2016년 10월 20일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

총 9명의 임차인이 확인되었습니다.

* ELARBIRAYEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 없음.

* NEFZISIWAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-16, 대항력 없음.

* 김동재: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-12, 확정일자 2020-06-12, 배당신고일자 2025-03-11, 대항력 없음.

* 김정호: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-15, 대항력 없음.

* 남유리: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-03-06, 확정일자 2023-04-28, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음.

* 류우석: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-10, 대항력 없음.

* 임포섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-13, 대항력 없음.

* 주식회사오셔나즈, 조경노: 보증금 1,500,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 한동희: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-15, 대항력 없음.

모든 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리인 고성농업협동조합의 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

토지 및 건물 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 장평초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 상권이 크게 발달한 지역은 아니므로, 임대 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

장평초등학교, 장평초등학교병설유치원 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 편의점, 다이소 등이 도보 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 현황 차이

건축물대장상 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이는 경매 절차상 문제될 소지는 적으나, 향후 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 불편이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

확인된 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 미상, 전입일자 미확인 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 ELARBIRAYEN, NEFZISIWAR, 임포섭의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 내부 사정을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

주식회사오셔나즈, 조경노 임차인은 전입일자가 확인되지 않아 대항력 유무에 대한 명확한 판단이 어렵습니다.

6.3. 주변 시설

현재 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시의 전반적인 폐기물 처리시설 관련 논의가 존재하므로, 해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 지속적으로 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설과 근린생활시설이 인접한 주거 지역에 있습니다.

건축물대장과 현황 용도의 차이가 있으나, 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 비교적 명확한 상태입니다.

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 미상, 전입일자 미확인 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치와 교육 시설 접근성.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물(2016년 준공).

말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리관계가 비교적 명확함.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 858,671,680원

주변 시세 및 본건의 임대수익률, 향후 관리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

모든 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

정확한 예상 입찰가는 최신 부동산 시세, 경매 시장 동향, 물건의 상태 등을 추가로 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.