나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [5] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

2층 202호.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 논산지원 2025타경20344 (5)

소재지: 충청남도 논산시 성동면 월성리 14, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2015년 (사용승인 2019년)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

토지 지분: 64.074㎡ (약 19.38평)

건물 면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

건물 지분: 54.96㎡ (약 16.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건임.

본 물건은 2층 202호임.

공부상 토지 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 충청남도 논산시 성동면사무소 남서측 인근에 위치함.

주위에는 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 면사무소 주변 지역임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지 형상은 부정형으로, 두 필지 일단지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 09월 08일자 근저당권 (최미라)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 근저당권 (최미라, 이용한)

* 전세권설정 (주식회사대림글로벌)

* 가압류 (주식회사희창 외 1명)

* 임의경매개시결정 (최미라)

등기부채권 총액: 725,343,560원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사대림글로벌

보증금: 15,000,000원

차임: 230,000원 또는 280,000원 (기재 상이)

배당신고일자: 2025-06-11 (일부)

대항력: 없음

임차인: KYAWTHUAUNG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-04

대항력: 없음

임차인: KYAWZINTHEIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-04

대항력: 없음

임차인: WAINAINGPHYO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 건물 및 주변 시설

본 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 총 6세대로 구성되어 있음.

본건은 2층 202호 다세대주택임.

주위에는 관공서(성동면사무소)와 주거시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있음.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있음.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육: 주변에 학교가 소재하여 통학이 가능할 것으로 보임. (구체적 정보 부족)

* 교통: 차량 출입 및 버스 이용이 용이함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 등 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

공부상 토지 지목이 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중인 점은 추후 토지 이용이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으나, 본건의 경우 매각으로 인해 해소될 가능성이 높음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 주변 환경 관련 정보

성동면 지역에서 과거 쓰레기 불법 투기 장소가 공원화 사업으로 개선된 사례가 있음 (논산시 성동면, 쓰레기 투기장소 공원화사업 호응). 이는 과거 환경 문제의 개선 의지를 보여주나, 지역 내 잠재적 환경 관리 수준을 간접적으로 시사할 수 있음. 현재 직접적인 혐오시설이나 심각한 환경 오염 관련 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 월성리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 조용한 주거 환경과 보통 수준의 교통 접근성을 갖추고 있음. 감정가는 73,000,000원으로 책정되었으나, 2021년 인근 유사 주택의 매매가가 1억원 수준이었던 점을 고려할 때, 시세보다 낮게 감정되었을 가능성이 있음. 등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수할 권리는 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있음. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 토지 이용 제한 등은 추가 확인이 필요함. 임차인들의 대항력은 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 현재 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있어 시세차익 기대 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능.

* 개선 가능성: 과거 쓰레기 투기 장소가 공원화되는 등 지역 환경 개선 노력이 있어 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다. 2021년 인근 월성리 14-1번지 신축 빌라가 1억원에 매물로 나온 점을 고려할 때, 본건은 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 그러나 최근의 직접적인 거래 사례 정보가 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 이에 보수적으로 접근하여 감정가를 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.