나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [4] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 지하층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

지하층 비102호 소매점(공실)임.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20344 (4)

* 소재지: 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 지하층 비102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 72.72㎡ (약 22.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 지하층 비102호 소매점(공실)임. 대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

* 감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변환경

본 건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 "성동면사무소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 면사무소 주변 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 농촌 지역의 행정 중심지로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 부족한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 논산 시내로의 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 성동면 내에서의 이동은 비교적 용이합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다. 이는 토지의 개발 가능성 및 이용에 일부 제한이 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않을 경우 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 매각될 가능성이 높습니다.

* 말소기준권리: 2021년 9월 8일 접수된 최미라 귀하의 근저당권(을3, 210,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 해당 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다 (지상권 개요: 비고란 공란).

* 등기부채권 총액: 710,343,560원으로, 이는 본 건물의 담보가치 대비 높은 수준일 수 있습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 내역: 미상

주의사항: 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 내역이 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 명의 및 보증금, 차임 등 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 충청남도 논산시 성동면 월성리는 면사무소를 중심으로 형성된 지역 상권으로, 주로 지역 주민 및 농업 종사자를 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 분포합니다. 본 건의 지하층 비102호는 소매점 용도로 현재 공실 상태로, 새로운 임차인 확보를 위한 상권 분석 및 업종 선택이 중요합니다. 해당 지역은 대형 유통 시설이나 번화한 상업 지구와는 거리가 멀어, 안정적인 임대 수익보다는 특정 업종의 니즈를 충족시키는 전략이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 성동면사무소, 농협, 우체국 등 관공서 및 금융기관이 인근에 위치합니다. 지역 주민을 위한 소규모 마트, 식당, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다.

* 교육시설: 성동초등학교 등 지역 내 초등학교가 소재합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 논산 시내로의 접근은 차량 이용 시 편리하나, 대중교통으로는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대 주택 및 단독 주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오 시설은 없습니다. 다만, 지역 개발 계획 및 향후 인허가 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다.

* 외벽: 드라이비트 위 스톤코팅 마감.

* 내벽: 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.

* 바닥: 화강석 물갈기 등 마감.

* 창호: 샷시 창호 등 마감.

* 건물 현황:

* 제지하층 제비101호: 소매점 (공실)

* 제2층 제201호: 다세대주택

* 제3층 제302호: 다세대주택

* 제지하층 제비102호: 소매점 (공실) (본 경매 대상)

* 제2층 제202호: 다세대주택

* 제3층 제301호: 다세대주택

* 제4층 제401호: 다세대주택

* 제4층 제402호: 다세대주택

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG 가스, 옥외 주차장 및 기타 부대 설비가 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 상권 침체 가능성: 농촌 지역의 근린상가로서, 상권 활성화 및 공실 해소가 장기화될 가능성이 있습니다.

* 임대 내역 미확인: 임차인 현황 중 임대 내역이 미상으로, 잠재적인 명도 저항 또는 미확인 채무 관계가 존재할 수 있습니다.

* 지하층 소매점의 한계: 비102호는 지하층에 위치한 소매점으로, 접근성 및 채광 등에서 지상층에 비해 불리할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중으로, 추후 토지 이용에 대한 이슈가 발생할 가능성은 낮으나, 관리 차원에서는 인지할 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 충청남도 논산시 성동면의 행정 중심지에 위치한 복합 건물(상가 및 다세대주택) 내 지하층 소매점입니다. 건물이 비교적 신축(사용승인 2019년)이고, 주변에 면사무소 등 공공기관이 위치하여 기본적인 수요는 존재합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 상권의 성장 잠재력은 제한적이며, 본 건 지하 소매점은 공실 상태이므로 적극적인 활용 방안 모색이 필요합니다. 다세대 주택 부분의 임대 수익 발생 가능성은 있으나, 투자자는 주로 지하 소매점의 가치 상승 또는 안정적인 임대 수입 창출을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 행정 및 생활 거점 접근성: 성동면사무소와 인접하여 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 공실 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 임차인과의 협상 또는 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

* 저평가된 가격 가능성: 농촌 지역의 상가 물건으로, 잠재력 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다. 인근 지역의 유사 물건 시세, 현재 상권 상황, 공실 상태, 건물 상태 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 48,000,000원 ~ 54,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 본 컨설턴트의 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.