나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [6] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

3층 301호.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 논산지원 2025타경20344 (6) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 논산시 성동면 월성리 14, 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 73,000,000원입니다.

토지 면적은 64.07㎡ (약 19.38평)이며, 토지 지분도 64.074㎡ (약 19.38평)입니다.

건물 면적은 54.96㎡ (약 16.63평)이며, 건물 지분도 54.96㎡ (약 16.63평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 최OO입니다.

건축물대장상 본건의 주요 용도는 공동주택이며, 2019년 1월 22일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 월성리에 위치하고 있으며, 성동면사무소 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 2필지에 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 인접 도로 상태 역시 보통으로 파악됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 9월 8일 접수된 최미라 근저당권(을3)입니다.

경매 신청 채권자는 최OO(최미라로 추정)입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이하에 해당하거나 말소 예정이므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황으로는 301호에 한준호 씨가 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 1월 18일입니다.

임차인의 배당신고일자는 2025년 5월 21일이며, 대항력은 없습니다.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 논산시 성동면 월성리는 농경지와 주거지가 혼합된 지역입니다.

성동면사무소 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통입니다.

대규모 상업 지역이라기보다는 지역 주민의 생활을 지원하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 관광 명소(성동 6경 등)가 언급되는 것으로 보아 지역 관광 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 성동면사무소 및 인근 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

의료시설: 인근 병원, 의원 등 의료 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주거환경: 다세대주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 다소 조용한 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지목과 현황 불일치: 공부상 토지 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있으나, 감정평가서에 현황대로 기재되어 있어 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종 사육 시 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 논산시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 본건 지역에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 성동면의 공동주택으로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

토지 지목과 현황 불일치, 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항이지만, 물건 가치에 치명적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 부담이 없다는 점 또한 장점입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공되어 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부로 취득 가능합니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

시세 분석:

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 월성리에 위치한 다세대주택으로, 해당 지역의 다세대주택 시세 정보는 제한적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어려우므로, 반드시 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소를 통한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

일반적으로 농경지 및 주거지가 혼재된 지역의 다세대주택은 접근성, 편의시설 등에 따라 가격이 달라집니다.

본 건은 2019년 사용 승인된 건물로, 연식 대비 가치가 높을 수 있습니다.

건물 면적 54.96㎡ (약 16.63평)와 토지 지분 64.074㎡ (약 19.38평)를 고려할 때, 주변 시세가 평당 300만원 ~ 400만원 수준이라면, 건물 가치만으로 약 5천만원 ~ 6천6백만원, 토지 지분을 포함하면 그 이상이 될 수 있습니다.

감정가 7,300만원은 지역 시세 대비 적정 수준 또는 다소 높을 가능성도 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 근접 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

인수 보증금: 0원

주변 시세(추정): 60,000,000원 ~ 80,000,000원

감정가: 73,000,000원

추천 입찰가: 65,000,000원 ~ 73,000,000원 (주변 시세 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.