나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [7] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

4층 401호.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20344 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 (신주소: 충청남도 논산시 성동로 269) 4층401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지 지목: 전 (현황: 대지)

토지면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 64.074㎡ (약 19.38평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 (지하 1층, 지상 4층)

건물면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

건물지분: 54.96㎡ (약 16.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 용도: 다세대주택 (4층 401호)

주요 마감: 외벽-드라이비트위 스톤코팅, 내벽-벽지/페인팅/타일, 바닥-화강석물갈기 등

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 등

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 72,000,000원

토지면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

건물면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 논산시 성동면사무소 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 성동면은 논산시 서쪽 끝에 위치하며 드넓은 평야 지대와 금강, 논산천 뷰를 자랑합니다. 성동면에는 논산석성 수탕석교, 성동 은행나무, 원봉리 살구나무, 불암산 산책로, 금강변 갈대밭, 월성리 시누대 터널 등 여러 명소가 개발되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 논산시에는 호남선 철도가 지나며, 논산역, 연산역, 강경역 등이 영업 중입니다. 시내버스는 논산시내버스터미널을 기점으로 운행하며, 75세 이상 어르신은 무료 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1,2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 최OO 채권자의 근저당권에 의한 임의경매입니다. 등기부등본상 을구의 근저당권(채권자: 최미라, 이용한) 및 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 일반적인 다세대주택 거래에서는 해당 사항이 없을 가능성이 높습니다. 상세한 권리관계는 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건 4층 401호에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: KAEWKLASUPAPORN (2025-05-26 전입) - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 임차인: LOUNGSREYMOM (2024-11-05 전입) - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 임차인: NAISREYNET (2022-09-15 전입) - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 임차인: SOEUSOKNAI (2025-07-04 전입) - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 710,343,560원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 분석

본건이 위치한 월성리는 관공서(성동면사무소)가 인근에 있으며, 다세대 및 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 근린생활 기능을 겸비한 지역입니다. 성동면은 논산시의 농산물(수박, 멜론) 주산지이기도 하며, 지역 명소 개발을 통해 관광 인프라 확충도 진행 중입니다.

4.2. 근린생활시설 현황

건물 지하층에 소매점(공실)이 있는 것으로 파악됩니다. 주변 주위환경에 근린생활시설이 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

성동면사무소가 인근에 있으며, 주변 지역에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 논산시내(취암동, 부창동)에는 논산역, 버스터미널, 홈플러스, CGV, 메가박스 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 탑정호 수변생태공원과 같은 관광 명소도 차량으로 접근 가능합니다.

5.2. 교통 정보

인근 버스정류장을 통해 논산 시내 및 인근 지역으로 이동이 용이합니다. 차량을 이용 시 국도 및 고속도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중입니다. 이는 건축 및 토지 이용에 있어 큰 문제는 되지 않으나, 추후 토지 관련 세금 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 지하에 소매점(공실)이 있다는 점은 해당 건물 또는 상권의 활력 저하 가능성을 시사할 수 있습니다. 임대 내역이 "미상"으로 표기되어 있어, 실제 공실 여부 및 공실 발생 원인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 월성리에 위치한 다세대주택 4층 401호입니다. 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 토지 지목과 현황의 차이가 있으나, 일반적인 주거용 물건으로서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도를 용이하게 할 수 있습니다. 다만, 지하층 상가 공실 및 임대 내역 미상 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 면적

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 임차인 현황

* 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지

* 성동면의 명소 개발 및 지역 활성화 노력

9. 예상 입찰가

현재 감정가 72,000,000원인 본 건은 약 16.63평의 전용 면적을 가진 다세대주택입니다. 유사 지역의 다세대주택 매매 시세는 2021년 4월에 성동면 월성리 14-1번지 신축 빌라 6세대가 총 5억 7천만원(세대당 약 9,500만원)에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 또한, 2025년 9월 기준으로 논산시 성동면 월성리의 단독주택(68.4평 대지, 28.9평 연면적)이 8,500만원에 매물로 나온 것을 감안하면, 본 건의 감정가는 현재 시세보다 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

인근 지역의 유사 면적(전용 16평 내외) 다세대주택의 실거래가 및 매물 가격, 공시지가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 100% 수준인 61,200,000원 ~ 72,000,000원을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 건물 또는 인근 유사 단지의 최신 실거래가 및 매물 현황을 추가로 조사할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.