나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [3] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

3층 302호.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20344 (3)

소재지: 충청남도 논산시 성동면 월성리 14, 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕) 4층 건물 (지하 1층, 지상 4층)

주요 용도: 다세대주택

감정평가액: 73,000,000원

건축물 전체 연면적: 578.772㎡ (약 175.07평)

대지 면적: 554㎡ (약 167.6평)

토지 공부상 지목: 전 (현황: 대지)

총 세대수: 6세대

건물 면적 (본건 302호): 54.96㎡ (약 16.63평)

토지 지분 면적 (본건 302호): 64.074㎡ (약 19.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 성동면사무소 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 2필지로 구성되어 있으며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 8일 접수된 최미라 근저당권(채권액 210,000,000원)입니다. 그 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정 등기 등 매각으로 소멸될 권리입니다.

등기부채권 총액은 710,343,560원으로, 감정평가액 73,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황으로는 302호에 이승구 임차인이 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원에 거주 중이며, 확정일자는 2021년 12월 29일입니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않아 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성동면 월성리는 농경지 및 임야와 함께 주택가가 형성된 지역으로, 주변에 관공서 및 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업지구보다는 면 소재지 중심의 상권을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 논산 시내 접근성을 고려할 때, 논산시 자체의 상권 또한 활용 가능합니다.

5. 생활정보

본건 건물은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 주변 교통 여건은 보통 수준이며, 차량 출입 및 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 7억 1천만 원 이상으로, 감정가 7천 3백만 원과 비교할 때 매우 높아 경매 진행 시 부담이 될 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 건물 사용승인일이 2019년 1월 22일로 비교적 신축에 해당하지만, (provided JSON for 표제부 indicated useAprDay as "20190122") 이는 전체 건물의 사용승인일일 수 있으며, 개별 호실의 실제 내부 상태나 관리 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 지역적 가치: 논산시 성동면이라는 입지 특성상, 수도권이나 대도시 대비 부동산 가치 상승 잠재력이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변에 특별히 명시된 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축사 등이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리에 위치한 다세대주택 3층 302호입니다. 감정가는 7천 3백만 원이며, 전용면적 54.96㎡(약 16.63평)입니다. 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행에 부담이 될 수 있는 물건입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 신축 빌라의 경우 2021년 월성리 인근에서 24평형이 1억 원 수준으로 거래된 사례가 있으나, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현지 조사가 필요합니다. 전반적으로 보수적인 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 신축 빌라 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 현황 대지 이용: 공부상 지목과 현황이 다르나, 실제 대지로 이용 중인 점은 긍정적입니다.

* 주택 공급 부족 지역: 논산시 성동면의 경우, 신축 빌라 공급이 많지 않다면 희소성으로 인한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 논산시 성동면 월성리 지역의 유사 빌라 실거래가 및 매매 시세에 대한 직접적인 정보가 매우 제한적입니다. 2021년 인근 신축 빌라의 경우 24평형이 1억 원 수준의 매매가를 형성하였음을 감안할 때, 본건의 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 등기부상 총 채무액이 7억 1천만 원 이상으로 매우 높은 점 등을 종합적으로 고려하여, 권장 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 58,400,000원 ~ 65,700,000원 으로 제안합니다.

다만, 이는 현 시세에 대한 추정치이며, 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 내부 마감, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 최신 실거래가 및 지역 시세 동향을 추가로 파악하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.