나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [2] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

2층 201호
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20344 (2)

소재지: 충청남도 논산시 성동면 월성리 14, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지 면적: 64.07㎡ (약 19.38평), 토지 지분: 64.074㎡ (약 19.38평)

건물 면적: 54.96㎡ (약 16.63평), 건물 지분: 54.96㎡ (약 16.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 최OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물

준공일: 2019년 1월 22일 (사용승인일 기준)

주의 사항: 본건은 2층 201호이며, 대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 "성동면사무소" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위 일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 면사무소 주변 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 인접 도로 상태는 보통으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 8일자 최미라 근저당권 (을3)

등기부채권 총액: 710,343,560원.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이강헌, 이성규

* 근저당: 최미라 (말소기준권리), 이용한 (말소)

* 가압류: 주식회사희창외 1명 (말소)

* 임의경매: 최미라 (말소)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2025년 5월 21일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 논산시 성동면사무소 인근에 위치하며, 지역 내 관공서, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

이러한 입지는 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 활동이 이루어지는 주거 밀집 지역의 특성을 보여줍니다.

농경지 및 임야가 인접해 있어, 도심과는 구분되는 다소 한적한 주변 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건은 성동면사무소 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 차량 출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 난방: 개별난방(LPG) 설비가 되어 있습니다.

* 주차: 옥외 주차장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 시 본 물건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 물건명세서에 임대내역이 "미상"으로 기재되어 있어, 해당 호실 외 다른 공간의 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. (비록 본건 201호 임차인 정보는 있으나, 명세서 상의 전반적인 '미상' 표기 문구에 대한 주의를 요합니다.)

* 건물 내 다수 호수: 본 건물은 4층 건물에 여러 호실(소매점 2개, 다세대주택 6개)이 있으며, 본건은 2층 201호 다세대주택입니다. 다른 호실들의 이용 상태나 권리 관계가 본건에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 소재 다세대주택으로, 성동면사무소 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

건축 연도가 비교적 최근(2019년 사용승인)이며, 건물의 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택 수준으로 파악됩니다.

현재 경매로 나온 물건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 토지의 지목과 현황 불일치, 토지 이용 계획상의 제한, 공동담보 물건이라는 점 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

주변 시세에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 동일 단지 또는 유사 물건의 정확한 시세 파악이 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 임차인: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 성동면사무소 인근으로 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 비교적 최근 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 높지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 해당 임차인의 보증금은 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본 물건과 동일한 건물 내 또는 인근 지역의 유사한 다세대주택에 대한 직접적인 시세 비교 자료를 찾기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 투자 가치 판단은 감정가 73,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시세 변동 가능성 및 주변 개발 계획 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

추정 입찰가: 현재로서는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 면밀한 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 잠정적으로 감정가 대비 80~90% 수준인 58,400,000원 ~ 65,700,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세 조사를 통해 확정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.