나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20377 [4] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 224 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리마을회관" 인근에 분포되어 위치하는 토지들로서, 본건 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 마을 진입도로 에 접하거나 그 인근에 위치하는 토지들로서 차량의 진입이 가능하거나 그 인근에 위치하고, 가까운 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중 교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

개별요인 공시란 참조

인접 도로상태

개별요인 공시란 참조

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(근린복합형), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4,5,6,8): 계획관리지역 ,성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2,7): 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

"토지건물감정명세표" "비고"란 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건기호1~5,7)토지는 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음. 본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물, 수목 분묘 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 제시외 주택, 창고, 물치장, 보일러실 매각제외(감정평가서 및 현황조사서 참조). 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
3. 최저매각 가격은 일부“대” 소유권제한 감안평가 금액임.
4. 지목은 “대”이나 일부 현황은 “임야”“도로”임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2025타경20377 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부 (추정)

2. 2.

소재지 및 기본 현황

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 224

용도: 대지

토지면적: 476.00㎡ (약 143.99평)

토지지분: 158.6508㎡ (약 47.99평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 195.02㎡

매각대상: 토지일부지분매각

2. 3.

가격 정보

감정가: 23,040,200원

2. 물건기본정보

1. 1.

소재지 및 기본 현황

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 224

토지면적: 476.00㎡ (약 143.99평)

토지지분: 158.6508㎡ (약 47.99평)

용도: 대지

매각대상: 토지일부지분매각

1. 2.

가격 정보

감정가: 23,040,200원

1. 3.

경매 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20377 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부 (추정)

2. 입지조건

2. 1.

주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리마을회관" 인근에 분포되어 위치하는 토지들입니다. 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 2.

교통상황

본건 토지들은 마을 진입도로에 접하거나 그 인근에 위치하고 있어 차량의 진입이 가능하거나 그 인근까지 접근이 용이합니다. 가까운 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 수단에 대한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2. 3.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(근린복합형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

기호4,5,6,8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

기호2,7): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

3. 권리분석

3. 1.

임차인 현황

본건에는 임차인으로 이기수와 이상순이 등재되어 있으나, 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인: 이기수

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 이상순

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

3. 2.

등기부 요약 및 권리 소멸 여부

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당(을1)이며, 이보다 늦은 2023년 5월 31일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈구의의 근저당부채권질권(을1-1) 및 2025년 6월 18일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 임의경매개시결정(갑6)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3. 3.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확한 상태입니다.

3. 4.

특이사항

* 본건은 토지 일부 지분 매각입니다.

* 분묘기지권이 존재합니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불명확한 제시외 건물이 존재합니다.

* 지목은 '대'이나 일부 현황은 '임야', '도로'로 나타나고 있습니다.

4. 상권분석

4. 1.

지역 특성

본건이 위치한 논산시 은진면 시묘리 일대는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 및 개발 가능 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4. 2.

접근성

마을 진입도로에 접하거나 인근에 위치하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능하나, 광역적인 상업 활동을 위한 주요 거점과의 연결성은 보통 수준일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5. 1.

주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, '시묘2리마을회관' 인근에 위치한다는 점과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역 특성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내에 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5. 2.

교통 및 접근성

마을 진입도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 비교적 안정적인 교통망을 갖추고 있으나, 주요 도시와의 접근성은 거리에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰이 무효로 되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 지분 소유자 간의 관계 및 협력이 원만하지 않을 경우 향후 재산권 행사 및 관리에 어려움이 따를 수 있습니다.

6. 2.

분묘기지권 및 법정지상권

토지 지상에 분묘기지권이 존재하여 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 더불어, 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(주택, 창고, 물치장, 보일러실 등)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 추후 해당 건물 소유자와의 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 3.

토지 현황과 지목의 불일치

토지 공부상 지목은 '대지'이나, 일부 현황이 '임야' 또는 '도로'로 나타나고 있어 실제 이용에 있어 혼란이 발생하거나 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다. 이는 감정평가 시에도 소유권 제한으로 감안되어 최저매각 가격에 반영되었습니다.

6. 4.

정보의 불확실성

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등이 미상으로 기재되어 있습니다. 또한, 수인 공유 토지로서 의뢰 부분의 위치 및 경계 확인이 어려운 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균 가격이 적용되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 토지의 일부 지분을 경매로 취득하는 물건입니다. 양호한 교통 접근성과 계획관리지역 등 개발 잠재력이 있는 입지 조건을 갖추고 있으나, 지분 매각, 분묘기지권, 법정지상권 성립 불확실성, 지목과 현황의 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불명은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 지분 매각이지만, 감정가 2,304만 원 대비 토지 면적이 넓어 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 입지: 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 입지 내 잠재적 개발 가능성: 주변 환경이 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 23,040,200원을 기준으로 하되, 토지 지분 매각, 분묘기지권, 법정지상권 불확실성, 지목-현황 불일치 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 제외됩니다.

본건의 최저매각 가격은 이러한 소유권 제한을 감안하여 산정된 금액이므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악한 후, 입찰에 참여하시는 것을 권고드립니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시세 조사와 법률 자문을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.