나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20377 [3] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 129-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리마을회관" 인근에 분포되어 위치하는 토지들로서, 본건 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 마을 진입도로 에 접하거나 그 인근에 위치하는 토지들로서 차량의 진입이 가능하거나 그 인근에 위치하고, 가까운 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중 교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

개별요인 공시란 참조

인접 도로상태

개별요인 공시란 참조

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(근린복합형), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4,5,6,8): 계획관리지역 ,성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2,7): 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

"토지건물감정명세표" "비고"란 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건기호1~5,7)토지는 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음. 본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물, 수목 분묘 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 농지취득자격증명 필요(발급요건: 농업경영계획서), 매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수
3. 지목은 “전”이나 일부 현황은 “도로”“답”“농기계 야적장”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20377 (3)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 129-3

용도: 전

감정가: 13,212,000원

토지면적: 881.00㎡ (약 266.51평)

토지지분: 220.25㎡ (약 66.63평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리마을회관" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건은 마을 진입도로에 접하거나 그 인근에 위치하여 차량의 진입이 가능하며, 가까운 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통수단 접근성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 제공된 정보에 따라 개별요인 공시란을 참조해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린복합형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호4,5,6,8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호2,7): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

3. 권리분석

등기부 요약:

* 1971-12-20: 소유권이전 (이길수 외 3명)

* 2022-07-20: 1번 이길수 지분 전부 이전 (이상윤, 협의분할에 의한 상속)

* 2023-05-31: 근저당권 (주식회사골든트리캐피탈대부, 45,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-03-20: 근저당권부채권질권설정 (주식회사오케이대부캐피탈구의, 45,000,000원) - 말소 (공동담보)

* 2025-06-18: 임의경매개시결정 (주식회사골든트리캐피탈대부, 35,456,765원, 사건번호: 논산지원 2025타경20377) - 말소

등기부채권 총액: 45,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이범석 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리 및 채무자의 소유권은 매각으로 소멸됨)

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상업적 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 마을 인근 도로에 접하고 있어 기본적인 접근성은 확보되나, 주변 상업 시설 이용은 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

"시묘2리마을회관" 인근에 위치하며, 마을 진입도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하며, 기본적인 농촌 생활 환경으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 지목이 "전"이므로 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 매각결정기일까지 증명서를 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분매각: 본건은 토지 일부 지분만 매각되는 건으로, 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 계획 수립에 어려움이 예상됩니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 절차 및 유의사항을 숙지해야 합니다.

* 현황과 지목 불일치: 지목은 "전"이나 일부 현황은 "도로", "답", "농기계 야적장"으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

* 임대 여부 미상: 이해관계인과의 접촉이 이루어지지 않아 임대 여부 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 현 임차인은 대항력이 없습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 수목, 분묘 등이 소재하며, 이에 대한 평가가 감정가에 반영되었으나 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 은진면에 위치한 농지(전)의 일부 지분 매각 건입니다. 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필요, 토지 지분 매각 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 지목과 현황의 차이, 제시외 물건 존재 등도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 제약으로 인해 일반적인 부동산 경매 물건보다는 리스크 관리에 대한 높은 전문성이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 명확히 부각되지 않습니다. 다만, 이러한 리스크 요인들로 인해 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 장기적인 관점에서 토지 정비 및 활용 방안을 모색하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 분묘 이장 협의, 공유자 간의 협의 등을 통해 잠재적 가치를 실현하는 시나리오입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 13,212,000원 대비, 분묘기지권, 지분매각, 농지취득 관련 제약 등 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 리스크 해소 비용 및 시간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 감정가의 60% 수준인 약 7,900,000원으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역의 유사 물건 시세, 리스크 해소 가능성 및 비용 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.