나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20582 [4] 충청남도 논산시 연산면 신양리 1-35 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(13~15)은 충청남도 논산시 연산면 신양리 소재 "황룡전원마을" 내에 위치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 전원주택단지로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 소형차량출입이 가능하며, 원거리에 도로변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(13) : 사다리 완경사로서 "자연림 및 도로" 로. 기호(14) : 사다리 급경사로서 "임야기타" 로. 기호(15) : 부정형 완경사로서 "자연림, 일부 도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(13) : 본건토지의 일부가 폭 약 6~7m 정도의 포장도로로 이용중임. 기호(14) : 지적도상 "맹지" 임. 기호(15) : 본건토지의 일부가 폭 약 3~4m 정도의 포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(13~15) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건기호(13, 15)의 공부상지목은 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 공부상 "임야"이나 현황은 일부 "도로"(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 논산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 논산지원 2025타경20582 (4)

* 소재지: 충청남도 논산시 연산면 신양리 1-35

* 용도: 임야 (현황 일부 도로)

* 감정가: 14,007,000원

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (241.5㎡)

* 토지 면적: 총 483.00㎡ (146.00평) / 매각 지분 241.5㎡ (73.06평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 효천신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연산면 신양리에 위치한 "황룡전원마을" 내에 소재하는 토지입니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원주택단지 형태로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

소형 차량의 출입은 가능하며, 원거리에 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

본건 토지의 일부는 폭 약 6~7m 및 3~4m 정도의 포장도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 5월 22일 접수된 효천신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매이므로, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 낙찰자는 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 소유권 이전 등)를 인수하지 않고 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 348,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 임차인이 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "황룡전원마을"이라는 전원 주택 단지 내에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 위주의 입지입니다.

주변에는 농경지와 임야가 혼재하고 있어, 활발한 상업 활동보다는 전원생활에 적합한 환경입니다.

인근 지역의 상권은 발달하지 않았으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 최소한의 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 전원 주택 단지에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

자연 녹지와 농경지에 인접해 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으므로, 자가용 이용이 편리한 환경입니다.

가까운 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 일반적으로 전원 지역의 경우 도시 지역보다 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 전체 토지 면적의 절반(241.5㎡)만을 취득하게 됩니다.

공유자 우선매수권 신고가 있으며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각 기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 주의사항이 있습니다.

공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 일부 "도로"(폭 약 6~7m, 3~4m)로 이용 중인 점은 토지 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

기호(14) 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로로의 접근성 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 논산시 연산면 신양리에 위치한 전원 주택 단지 내 임야 일부 지분 매각 물건입니다.

양호한 주위 환경에도 불구하고, 대중교통 접근성, 맹지, 현황과 공부상 지목 간 차이 등의 제약 사항이 존재하여 토지 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권 등 특수성이 있으며, 감정가 대비 총 채권액이 높아 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

전원 주택 단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성 또는 특정 토지 활용 방안에 따라 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

감정가가 낮은 편으로, 시장 시세 대비 저가 낙찰 시 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 14,007,000원을 기준으로 하되, 토지의 실제 활용 가치, 지분 매각의 제약, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 현황 도로 부분의 지분 소유권 문제, 맹지 해소 방안, 지분 매각으로 인한 활용 제한 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현황 조사, 시세 조사 등을 더욱 심도 있게 진행해야 합니다.

일반적으로 지분 매각, 맹지, 현황 도로 등 제약 조건이 많은 경우, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.