나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33517 [1] 충청북도 충주시 동량면 하천리 427-2 유원지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 하천리 소재 '충주호캠핑월드' 북측 인근에 위치하며, 주위는 충주호, 캠핑장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 간선도로를 통하여 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형 평지 토지로서, 유원지, 도로 등으로 이용중임.
기호 (2~4,7~9,19,21,22,24~26,35) : 부정형 완경사 토지로서, 전 등으로 상태임.
기호 (5,6) : 부정형 완경사 토지로서, 휴경지상태임.
기호 (10~15,18,20,30~34) : 부정형 평지 토지로서, 유원지 등으로 이용중임.
기호 (16,17) : 부정형 평지 토지로서, 제시외건부지 등으로 이용중임.
기호 (23) : 부정형 평지 토지로서, 주차장 등으로 이용중임.
기호 (27~29) : 부정형 평지 토지로서, 제시외 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1,30) : 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재하며, 본건 현황 도로가 소재함.
기호 (2~9,10,11~13,21,22,25,26,31,32,33) : 지적도 상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.
기호 (14,15) : 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.
기호 (16,17,19) : 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.
기호 (18,20) : 북동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.
기호 (23,24,35) : 지적도상 맹지이나, 본건 일부 현황 도로가 소재함.
기호 (27~29) : 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.
기호 (34) : 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-지방도532)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도532호선(금가~어상천))<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호 (2) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (3) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (4) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (5) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 (6) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 (7) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (8) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (9) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (10) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (11) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 (12) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도532호선(금가~어상천))<도로법>, 역사문화환경보존지역(2010-08-30)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호 (13) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호 (14) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-지방도532)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도532호선(금가~어상천))<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호 (15) : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-지방도532)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

토지 기호(1,15)는 공부상 지목은 '유원지'이나, 일부 현황 도로로 이용중임.
토지 기호(23,24,25,35)는 공부상 지목은 '전,답'이나, 일부 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 수목(ⓐ 소나무, 느티나무, 용발나무 등) 매각에 포함
- 지상에 이동식 컨테이너 매각에서 제외
- 목록1,14,16,17,20,27 지상에 제시외 건물(㉠~㉭) 매각에서 제외. 이를 위한 법정지상권 성립여부는 불분명. 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 감정평가명세서 비고란 참고
- 목록1,11,12,31 및 인근필지(동량면 하천리 342) 지상에 걸쳐 있는 것으로 목측되는 수영장 시설은 토지 가액에 포함하여 평가함
- 목록1,12,14~20,27~30 일부 또는 전부가 접도구역에 저촉됨
- 목록1,15,25 현황 일부 '도로'로 이용중임
- 목록16,17,27,28,29 현황 제시외 건부지 등으로 이용중임
- 목록 17,27,28 농지취득자격증명 제출 불요
- 목록19,25 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경33517 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 하천리 443-14

용도: 유원지

감정가: 4,138,366,000원

토지면적: 32,463.00㎡ (약 9,820평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥OOOOOOO

감정평가 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 동량면 하천리 소재 '충주호캠핑월드' 북측 인근에 위치하며, 주위는 충주호, 캠핑장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

공부와의 차이:

* 토지 기호(1,15)는 공부상 지목은 '유원지'이나, 일부 현황 도로로 이용중임.

* 토지 기호(23,24,25,35)는 공부상 지목은 '전,답'이나, 일부 현황 도로로 이용중임.

2. 입지조건

주위환경: (1.1.1. 참조)

교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 간선도로를 통하여 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

인접 도로상태:

* 기호 (1,30): 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재하며, 본건 현황 도로가 소재함.

* 기호 (2~9,10,11~13,21,22,25,26,31,32,33): 지적도 상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

* 기호 (14,15): 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 (16,17,19): 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 (18,20): 북동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 (23,24,35): 지적도상 맹지이나, 본건 일부 현황 도로가 소재함.

* 기호 (27~29): 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로가 소재함.

* 기호 (34): 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 대부분 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역에 속함.

* 다수의 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 일부 필지는 소로2류(저촉), 접도구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등의 제한을 받고 있음.

주변 시설:

* 본 물건지 인근은 충주호 주변 지역으로, 충주호 캠핑월드, 수주팔봉, 계명산 자연휴양림 등 관광 명소가 가까이 위치함.

* 인근 동량면 소재지에는 기본적인 마트, 편의점, 식당 등 편의시설이 소재함.

* 인근에 동량초등학교, 충주중학교 등이 위치함.

* 종합병원이나 대형 병원은 충주시내로 이동해야 함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 제공된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 법정지상권 성립 가능성은 별도 검토 필요.

법정지상권: 목록 1,14,16,17,20,27 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 중요한 요소임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차권 인수 부담은 없는 것으로 보임. 다만, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성을 주의해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 충주호 인근의 유원지 및 자연환경을 배경으로 하는 지역에 위치하며, 충주호 캠핑월드, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 특징을 가짐.

주변의 관광 자원을 활용한 잠재력이 있으며, 계획관리지역 및 관광ㆍ휴양개발진흥지구에 속해 있어 관련 시설 개발에 유리할 수 있음.

하지만, 정확한 상권 분석을 위해서는 지역 내 관광객 유입 추이, 유사 시설 경쟁 현황, 향후 개발 계획 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 인근 동량면 소재지에 기본적인 마트, 편의점, 식당 등 소재.

* 의료시설: 충주시내로 이동 시 종합병원 등 이용 가능.

* 교육시설: 인근 동량초등학교, 충주중학교 등 소재.

* 관광/레저: 충주호, 충주호캠핑월드 등 다수의 관광 및 레저 시설 인접.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

* 일부 필지(목록 19, 25)는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 함.

* 일부 필지(목록 17, 27, 28)는 농지취득자격증명 제출이 불요함.

법정지상권: 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명하여 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있음.

접도구역: 일부 필지가 접도구역에 저촉되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

현황 도로 이용: 일부 토지가 공부상 지목과 다르게 현황 도로로 이용 중인 점은 소유권 행사 시 고려해야 할 사항임.

수영장 시설: 인근 필지까지 걸쳐 있는 것으로 보이는 수영장 시설이 토지 가액에 포함되어 평가되었으므로, 해당 시설의 소유권 및 관리 문제를 파악해야 함.

매각 포함/제외 물건: 제시외 수목은 매각에 포함되나, 이동식 컨테이너 및 일부 제시외 건물(㉠~㉭)은 매각에서 제외됨.

7. 종합 의견

본 건은 충주호 인근의 유원지 용도 토지로, 계획관리지역 및 관광ㆍ휴양개발진흥지구에 속해 있어 잠재력이 있는 물건임.

넓은 토지 면적과 자연환경은 개발 가능성을 높이지만, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요 필지 존재, 접도구역 등 복합적인 토지 이용 규제와 위험 요소를 동시에 가지고 있어 신중한 접근이 필요함.

특히, 법정지상권 불분명 및 농지취득자격증명 관련 문제는 입찰 전 반드시 명확히 확인하고 해결 방안을 강구해야 하는 필수적인 검토 사항임.

8. 투자 포인트

* 충주호라는 뛰어난 자연환경 및 관광 자원 인접.

* 관광ㆍ휴양개발진흥지구 지정으로 향후 관광 개발 사업과 연계 가능성.

* 광대한 토지 면적으로 다양한 용도 변경 및 활용 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가서를 기반으로 한 면밀한 현장 조사, 주변 실거래가 분석, 법적 검토(특히 법정지상권, 농지법 관련) 등이 필수적임.

인수해야 할 보증금은 없으나, 제시된 권리 분석 및 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

전문 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 구체적인 입찰 전략을 수립하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.