나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [6] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 제시외 건물(컨테이너 주택) 매각에서 제외.
- 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명. 이로 인하여 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 33,165,000원
- 지목은 '전'이나 현황 건부지(단독주택)로 이용중임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 별지 첨부한 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2024타경35704 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이천우리새마을금고 (이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-20

* 용도: 지목 '전', 현황 건부지(단독주택) 및 일부 도로 이용 중

* 매각대상: 토지매각

* 감정가: 47,355,000원

* 토지면적: 165.00㎡ (약 50.05평)

* 건물면적: 0㎡ (건물 없음)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

3.2. 교통상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

3.3. 인접 도로상태

* 일부 필지는 서측, 동측, 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 일부 필지는 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

* 일부 필지는 맹지임.

* 일부 필지는 현황 도로로 이용 중임.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)에 해당함.

* 또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2017-12-08 근저당 (을1)

* 소멸되는 권리: 근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등 대부분의 권리가 말소되거나 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명하며, 이에 따라 토지 소유권 행사에 제약이 있을 수 있음)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

5. 상권분석

* 본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 '비내섬'이 있어 자연환경이 양호함.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

6. 생활정보

* 주변에는 '비내섬'이라는 자연 생태 공원이 위치해 있으며, 이곳은 갈대밭 트레킹과 영화/드라마 촬영지로 알려져 있음.

* 또한, 인근 앙성 온천 지구에는 탄산 온천 시설이 있어 휴양 및 요양 시설 이용이 가능함.

* 가장 가까운 의료 시설 정보로는 충주성모요양병원이 확인되나, 실제 위치는 조천리에서 다소 거리가 있을 수 있음.

* 생활 편의 시설, 병원, 학교 등은 차량 이동을 통해 인근 읍/면 소재지를 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 본건은 지목이 '전'으로 농지에 해당하므로, 입찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 낙찰자 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 지상에 제시외 건물(컨테이너 주택)이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 이 경우 토지 감정가는 33,165,000원으로 하향 조정될 수 있음.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 실제로는 단독주택의 건부지 또는 도로로 이용 중인 필지가 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 재산권 행사에 제한이 있을 수 있음.

* 제시외 건물 제외: 지상에 있는 컨테이너 주택은 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 별도의 처리 방안을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 수변구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

8. 종합 의견

* 본 물건은 충주호 인근의 자연 친화적인 환경을 갖춘 토지임. '비내섬'이라는 관광 자원과 인접해 있어 향후 관광객 유치나 관련 시설 개발 시 잠재력이 있을 수 있음.

* 다만, 농지 취득 자격, 불분명한 법정지상권, 지목과 현황의 차이, 다양한 토지 이용 규제 등 해결해야 할 복합적인 리스크를 안고 있음.

* 특히 법정지상권 문제와 농지 취득 자격은 입찰 전 반드시 명확히 확인하고, 감정가 대비 실질적 가치를 신중하게 판단해야 할 필요가 있음.

* 현재로서는 직접적인 거주 목적이나 실거주용 주택 건축보다는, 현황 그대로 경작 목적이나 농림업 관련 시설 설치, 혹은 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보임.

9. 투자 포인트

* '비내섬' 인근의 자연 녹지 지역 내 토지라는 희소성.

* 관광 자원과의 연계 가능성.

* 현황 이용 중인 일부 필지의 도로 이용 가치.

* 향후 지역 개발 또는 규제 완화 시 가치 상승 잠재력.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 47,355,000원

* 토지 가액 조정 가능성 (법정지상권 성립 시): 33,165,000원

* 농지 관련 법규 및 규제 고려

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 동향 분석 필요 (본 정보에는 포함되지 않음)

* 본건은 리스크 요인이 다수 존재하므로, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 특히 법정지상권이 성립될 경우, 토지의 실질적인 활용 가치가 크게 하락하므로, 해당 금액(33,165,000원)을 기준으로 보수적으로 평가해야 함.

* 리스크 해소 비용 및 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60~80% 수준에서 보수적으로 검토하는 것을 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.