나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [8] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-22 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음)
- 지목은 '답'이나 현황 도로로 이용중임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 별지 첨부한 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 상세

* 사건번호: 충주지원 2024타경35704 (8)

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-22

* 용도: 전

* 감정가: 21,525,780원

* 토지면적: 234.00㎡ (약 70.78평)

* 토지 지분: 231.4026㎡ (약 69.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항:

* 지분매각

* 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효.

* 지목은 '답'이나 현황 도로로 이용 중임.

* 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수). 관할 행정기관에 발급 여부 확인 후 입찰 요망. (별지 첨부 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됨.

* 각 필지별 인접 도로 상태는 다음과 같음:

* 기호1, 3: 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호2, 6, 8: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호4, 5: 맹지임.

* 기호7: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호9: 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호10: 현황 도로임.

* 기호11: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m, 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호12: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호13: 현황 도로임.

1.2. 권리분석

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 2017-12-08 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 지상권 개요로 표기되었으나, 등기부 요약상 말소된 것으로 확인됨. 정확한 인수 여부는 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 현황 정보 없음.

3.3. 등기부 총채권액

* 등기부 채권 총액: 504,000,000원

* 주요 채권 내역:

* 엠씨아이대부주식회사 (근저당): 448,000,000원

* 청미새마을금고 (근저당): 56,000,000원

* 이천우리새마을금고 (임의경매 개시결정): 291,533,230원

1.3. 상권분석

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

* 인근에 앙성온천지구, 비내섬 등 관광 자원이 있어 관광객을 대상으로 한 상권의 잠재력도 존재함.

1.4. 생활정보

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변에 단독주택 및 농경지가 분포하여 조용한 주거 환경을 제공함.

* 인근 앙성온천지구에 능암온천랜드, 앙성탄산온천 등 온천 시설이 위치하여 휴식 및 여가 활동이 가능함.

* 비내섬과 같은 자연 경관 자원이 풍부하여 야외 활동 및 여가 생활에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 차량 접근성이 양호하며 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

5.2. 기타 지역 정보

* 본건 인근에는 '사랑의 불시착' 촬영지로 알려진 비내섬이 있으며, 아름다운 남한강 풍경과 함께 트레킹, 자전거 여행 등을 즐길 수 있는 지역임.

* 주변 관광 자원으로 오대호아트팩토리, 참한우마을 등이 있어 지역 경제 활성화 및 관광객 유치에 기여하고 있음.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

* 본건은 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 소유권을 확보할 수 없음. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 분쟁 발생 가능성이 있음.

6.2. 공유자 우선매수 관련

* 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수 신고 후 보증금 미납 시 우선매수권 행사가 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 다시 우선매수권을 행사할 수 없음. 이는 입찰 참여 시 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 농지 관련

* 본건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있음. 해당 증명원 발급 여부를 사전에 반드시 확인해야 함.

* 지목은 '답'이나 현황 도로로 이용 중인 필지가 있어, 농지법 등 관련 규제 적용 여부 및 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

6.4. 공부상 차이 및 현황

* 기호2, 6, 8: 지목은 "전"이나, 현황 "건부지(단독주택)"로 이용 중임.

* 기호10: 지목은 "전"이나, 현황 "도로"로 이용 중임.

* 이러한 공부상 내용과 현황의 차이는 향후 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.5. 토지 이용 제한

* 기호1-11: 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 홍수관리구역(국가하천 한강), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역에 해당함.

* 기호12, 13: 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역에 해당함.

* 이는 토지의 이용 행위에 대한 다양한 법적 제약을 수반함.

6.6. 제시외 물건

* 본건 기호2, 6, 8 각각의 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 총 3동이 소재함. 해당 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우, 그 가액을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

7. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면의 자연 경관이 우수한 지역에 위치한 토지 지분 매각 건입니다. 비내섬과 인근 온천 단지 등 관광 자원이 풍부하며, 차량 접근성 및 도로 상태도 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 농지 취득 자격 증명 필요, 지목과 현황의 차이, 다양한 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필수적입니다. 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

8. 투자 포인트

* 수려한 자연 경관과 관광 자원(비내섬, 온천지구) 인접: 지역 관광 개발 및 휴양 시설 관련 투자 가치 존재.

* 도로 접근성 양호: 차량 이용이 편리하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있음.

* 지목과 현황 도로 이용 필지: 일부 필지는 실제 도로로 이용되고 있어, 공익적 활용 또는 향후 개발 가능성 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

9. 예상 입찰가

* 본건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 다양한 토지 이용 제한 등 복합적인 요소를 가지고 있어 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 유사 물건 낙찰가 분석 및 개별 토지 이용 계획에 따른 수익성 분석이 필요합니다.

* 감정가 21,525,780원을 기준으로, 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 판단되나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.