나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [5] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 37-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음)
- 지목은 '답'이나 현황 일부 도로로 이용중임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 별지 첨부한 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 37-7

지목: 답 (현황 일부 도로 이용 중)

토지면적 (전체 등록 면적): 135.00㎡ (약 40.84평)

매각 대상 지분 면적: 132.1515㎡ (약 39.97평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡ (해당 지분에 건물 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (해당 지분에 제시외 건물 없음)

1.4. 감정가

감정가: 20,879,700원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택과 농경지가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 기호별로 상이합니다. 토지의 일부가 도로로 활용되고 있어 접근성은 확보된 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소 기준 권리는 2017년 12월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 448,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부등본 상 해당 지상권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 권리 관계에 대한 최종적인 판단은 입찰 전 법원 공고 및 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 448,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차권은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지 및 주거지가 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역에 해당합니다. 따라서 일반적인 상업적 상권보다는 지역 기반의 농업 및 주거 활동이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 연계성

인근 '비내섬'은 생태 관광 및 레저 활동 지역으로 개발되고 있어, 이와 연계된 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 직접적인 상권 형성보다는 배후 지역으로서의 역할에 그칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 주변은 농경지와 단독주택이 주를 이루는 지역 특성상, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 또는 충주시내로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 주요 시설 접근을 위해서는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

'비내섬' 등 자연 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 지분 매각 건으로, 소유권이 여러 공유자에게 분할되어 있습니다. 토지 이용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이에 따라 입찰 절차에서 예상치 못한 변수가 발생하거나, 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 관련 조건 및 유의사항을 철저히 숙지해야 합니다.

6.3. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 본 물건 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 현황과 지목의 차이

본 건 토지는 지목이 '답'이나, 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려되어야 할 사항입니다.

6.5. 중복 토지 이용 규제

본 물건은 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등에 속해 있습니다. 이러한 다중 규제는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 제시외 건물

기호 2, 6, 8번 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 총 3동이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각 대상 토지 자체에 있는 것은 아니나, 지분 매각이라는 특성상 공유 토지 또는 인접 토지에 존재하며, 향후 소유권 행사 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재의 토지 일부 지분 매각 건입니다. 농지취득자격증명 발급의 필수성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 토지의 복합적인 현황 및 다중 규제 지역에 해당한다는 점 등 일반적인 부동산 경매 물건보다 복잡한 권리 관계와 행정적 요건을 가지고 있습니다. 따라서 신중하고 면밀한 사전 조사 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 중심

농업 목적 또는 농촌 지역의 토지 확보를 희망하는 실수요자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

8.2. 자연 환경 활용

인근 '비내섬'의 자연 친화적인 환경과 관광 자원을 활용한 토지 이용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

본 물건의 감정가는 20,879,700원입니다.

9.2. 산정 참고사항

지분 매각, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 공유자 우선매수권 등 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 지역별 농지 시세, 유사 물건 거래 사례 등을 추가적으로 조사하여 본 물건의 실질 가치를 평가하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.