나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [10] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 234-8 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지목은 과수원이나 현황 '전'으로 이용중임
- 가설건축물 축조신고가 되어 있으나 감정평가 기준 시점 가설건축물은 존재하지 않음. 가설건축물 축조 신고 관련 유효성 여부는 소관 행정기관에 확인 후 입찰요망
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (10)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 234-8

감정가: 70,503,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

용도: 과수원 (현황 '전' 이용 중)

토지면적: 331.00㎡ (약 100.12평)

토지지분: 331㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. 비내섬은 남한강에 형성된 자연 하천 섬으로, 억새와 갈대, 철새들의 낙원으로 알려져 있으며, 드라마 '사랑의 불시착' 촬영지로도 유명함.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

2.3. 도로 상황

본건 토지 각 필지는 서측, 동측, 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하거나 맹지임. 기호1,3은 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호2,6,8은 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호4,5는 맹지임. 기호7은 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호9는 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함. 기호10은 현황 도로임. 기호11은 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m, 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호12는 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호13은 현황 도로임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)에 해당하며, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제한 사항을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2021-06-29 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5).

등기부 요약:

* 소유권이전: 윤숙자 (2021-06-29)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (448,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기: 성예경 (매매예약) (2022-09-27)

* 임의경매개시결정: 이천우리새마을금고 (291,533,230원) (2024-11-26)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (448,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련 사항은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이 밀집한 지역은 아님. 다만, 앙성온천지구와 인접해 있어 관광객을 위한 편의시설이 일부 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

가까운 거리에 비내섬, 앙성탄산온천, 능암온천랜드 등 자연 관광지 및 휴양 시설이 위치하여 여가 활동이 용이함. 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하여 다소 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 확인 필요.

* 지목은 과수원이지만 현황은 '전'으로 이용 중임.

* 가설건축물 축조 신고가 되어 있었으나, 감정평가 기준 시점에는 존재하지 않았음. 가설건축물 축조 신고의 유효성 및 관련 법규 준수 여부를 소관 행정기관에 확인 후 입찰 요망.

* 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수변구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황이 상이한 필지(기호2,6,8: 지목 '전', 현황 '건부지(단독주택)'; 기호10: 지목 '전', 현황 '도로')가 존재함.

* 기호2,6,8 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 총 3동이 소재하고 있어, 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있음.

* 기호4,5번지는 맹지임.

6.3. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재할 가능성이 있어, 등기부등본 및 현장 확인을 통해 상세 내용을 파악해야 함.

7. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면 조천리에 위치한 토지 매각 물건으로, 아름다운 비내섬 인근에 위치하여 자연경관이 우수하며 관광 및 휴양지로의 잠재력을 가지고 있음. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 존재, 다양한 토지 이용 제한 사항 등이 존재하여 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임. 특히, 농지 취득 관련 규정 준수 여부와 개발 가능성을 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 비내섬, 앙성탄산온천 등 유명 관광지와 인접하여 관광 또는 휴양 관련 시설 부지로의 잠재력 보유.

* 충주시는 '2040년 도시 기본계획'을 통해 충주호 일대를 관광·휴양 중심지로 조성하는 계획을 추진 중이며, 앙성 지역의 개발 가능성을 시사함.

* 매각 대상이 토지이므로, 향후 건축 가능성 검토를 통해 부가가치 창출 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 개별 토지들의 활용 가치 등 추가적인 시장 분석 및 전문가의 심층적인 조사가 필요함. 본 보고서에서는 이에 대한 구체적인 산정이 불가함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.