나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [9] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-21 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 이동식 컨테이너 매각에서 제외
- 지목은 '전'이나 현황 '전 기타(컨테이너 적치)' 상태임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (9)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-21

용도: 전 (현황: 전 기타(컨테이너 적치))

감정가: 65,016,000원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.06평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 301.00㎡ (약 91.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다. (소관 행정기관에 발급 여부 확인 후 입찰 요망)

* 지상에 이동식 컨테이너가 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다.

* 지목은 '전'이나 일부 현황은 '전 기타(컨테이너 적치)' 상태입니다.

* 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 3동이 존재하여 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 농경지가 소재하는 일반적인 농촌 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지 중 일부는 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 맹지입니다. 또한, 일부 필지(기호10, 13)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 주식회사농업회사법인스토리 (2017-09-28)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2017-12-08, 말소기준권리)

* 근저당부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-13)

* 소유권이전청구권가등기: 송효남 (2023-08-02)

* 임의경매개시결정: 이천우리새마을금고 (2024-11-26)

3.2. 말소기준권리

2017년 12월 8일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 낙찰로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기(갑2)의 말소 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 소재지인 충주시 앙성면 조천리는 '비내섬'과 인접해 있으며, 비내섬은 약 99만㎡ 규모의 자연 생태 공간으로 억새와 갈대로 유명합니다. 또한, 앙성온천지구와 가깝고, 오대호아트팩토리, 참한우마을 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 현재 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에는 앙성온천, 능암온천랜드 등 온천 시설이 있으며, 비내섬과 같은 관광지가 가까이 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 앙성초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 충주성모요양병원이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 법규

본건은 농지이므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 지목과 현황의 불일치

토지의 일부는 지목이 '전'이나 현황 '건부지(단독주택)', '도로', '전 기타(컨테이너 적치)' 등으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

6.3. 제시외 물건

소유자 미상의 제시외 건물 3동이 소재하고 있어, 해당 건물로 인한 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 또한, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로 명확한 인도 협의가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면 조천리에 위치한 농지로서, 비내섬과 인접한 자연 친화적인 입지를 자랑합니다. 주변에 온천 및 관광 시설이 있어 휴양지로의 가치도 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요소를 신중하게 검토해야 하는 물건입니다. 이동식 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로 이 부분에 대한 명확한 처리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* ‘비내섬’과 인접한 수려한 자연경관을 가진 토지입니다.

* 앙성온천지구와 가까워 휴양 및 관광 연계 개발 가능성이 있습니다.

* 농업 목적 또는 전원주택 부지로의 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 65,016,000원

본건은 농지 취득 자격 증명 필수, 현황과의 차이, 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

(상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.