나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [11] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 232-1 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2024타경35704 (11)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 앙성면 조천리 232-1

1.3. 용도

도로

1.4. 감정가

5,950,000원

1.5. 토지면적

총 토지 면적 474.00㎡ (약 143.38평)

1.6. 매각대상 토지지분 면적

84. 988㎡ (약 25.71평)

1.7. 건물 현황

건물 면적 0㎡, 건물 지분 0㎡, 건물 제시외면적 0㎡

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호1,3: 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호2,6,8: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호4,5: 맹지임.

* 기호7: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호9: 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호10: 현황 도로임.

* 기호11: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호12: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호13: 현황 도로임.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본건 토지는 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정/말소 기록이 복잡하게 얽혀 있습니다. 말소기준권리는 을8 (2017-04-14, 청미새마을금고, 근저당권, 금63,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리

을8 (2017-04-14, 청미새마을금고, 근저당권, 금63,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기사항에 지상권은 존재하지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 본건 자체는 용도가 '도로'로 기재되어 있습니다. 일부 필지는 현황상 건부지(단독주택) 또는 도로로 이용 중입니다.

4.2. 상업 시설 접근성

본건 지역은 주로 전원 및 농경지, 주택 밀집 지역으로 상업 시설 접근성은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 충주시 앙성면 조천리에 위치하며, 인근에 '비내섬'이 있어 자연 경관이 우수한 지역입니다. 주위는 조용하고 한적한 농촌 및 전원 주택 지역의 특성을 보입니다.

5.2. 편의시설 및 기타 시설

가까운 거리에 앙성온천, 비내길, 남한강자전거길 등 관광 및 레저 시설이 위치하고 있어 여가 활동에 용이합니다. 또한, 충주 클린에너지파크가 언급되었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 과거 앙성비위생매립장이 존재했으나, 폐기물 자원화 및 녹지 환원 사업으로 정비된 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(약 18%)에 대한 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협력이 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 이는 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지므로 입찰 시 고려해야 합니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 소유권 및 채권 관계 복잡성

등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당권 설정 등 복잡한 권리 관계가 확인됩니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 말소될 예정이나, 낙찰 후 잔여 채무 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

기호2,6,8 지목은 "전"이나 현황 "건부지(단독주택)"로, 기호10 지목은 "전"이나 현황 "도로"로 이용 중인 공부상 차이가 존재합니다.

6.5. 제시외 건물

본건 기호2,6,8 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 총 3동이 소재하며, 이는 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 토지 용도 및 잠재력

본건 토지는 용도가 '도로'로 되어 있으나, 인접 필지의 이용 현황(전, 건부지) 및 주변 환경(농경지, 단독주택)을 고려할 때, 향후 지분 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다. 특히 '비내섬' 인근이라는 점은 관광 및 휴양 관련 개발 잠재력을 시사합니다.

7.2. 주변 개발 가능성

'비내섬' 및 '비내길' 등 관광 자원과 인접해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면 조천리의 토지 일부 지분에 대한 경매 물건으로, '비내섬' 인근의 자연 환경을 배경으로 하고 있습니다. 도로로 용도가 등재되어 있으나, 주변 토지 이용 현황이 다양하며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 등의 특징으로 인해 권리 분석 및 명확한 투자 목적 설정이 중요합니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물의 존재 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 기준

본건의 감정가는 5,950,000원으로, 매각 대상 토지지분 면적(84.988㎡)을 고려할 때, 평당 약 231,000원 수준입니다.

9.2. 입찰 시 고려사항

지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수 신고 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 복잡한 권리 관계와 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물 존재 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 투자 목적(실거주, 투자, 재개발 등)에 따라 적정 입찰가 수준이 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.