나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [1] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음)
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-10

용도: 전 (현황 건부지, 도로 등 복합 이용)

감정가: 16,275,000원

토지면적: 185.00㎡ (약 56평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분 면적: 92.9995㎡ (약 28평)

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본 건 및 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

도로상태:

* 기호1,3: 본 건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호2,6,8: 본 건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호4,5: 맹지임.

* 기호7: 본 건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호9: 본 건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호10: 현황 도로임.

* 기호11: 본 건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호12: 본 건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호13: 현황 도로임.

3. 권리분석

총 채권액 (확인된 주요 채권 합계): 약 739,533,230원 (근저당 448,000,000원, 임의경매 채권액 291,533,230원). 등기부채권 총액은 448,000,000원으로 기재됨.

말소기준권리: 2017년 12월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을1).

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 관련 기재가 있으나, 설정 및 이전 권리 모두 말소 처리됨)

임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 단독주택 위주의 지역에 위치하여, 일반적인 상업 지역으로서의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 환경입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설:

* 본 건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 인근에 위치하며, 이 지역은 관광 자원으로 활용되고 있습니다.

* 비내섬은 억새 군락지로 유명하며, 드라마 및 영화 촬영지로도 알려져 있습니다.

* 비내길이라는 트레킹 코스가 조성되어 있어 자연을 즐기기에 좋습니다.

* 자가용 이용 시 충주IC, 앙성IC에서 약 15분 거리에 있으며, 100대 이상 수용 가능한 무료 주차장이 마련되어 있습니다.

* 대중교통 이용 시 충주터미널에서 앙성면행 버스를 이용한 후 도보로 접근할 수 있습니다.

* 주변에는 앙성온천 등 휴식 시설이 있으며, 숙박 시설도 이용 가능합니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 과거 군사 훈련 지역으로 통제된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후 토지 이용 및 개발에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 완전한 권리 행사가 어렵습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 법률에 따라 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수 신고인이 낙찰받지 못하게 될 수 있습니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 매수인(법인 포함)은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 필지는 지목이 '전'이나 현황 '건부지(단독주택)' 또는 '도로'로 이용 중인 점은 추후 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

규제 지역: 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수변구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

제시외 건물: 일부 필지(기호2,6,8) 상에 소유자 미상의 제시외 건물 3동이 소재하는 점은 소유권 행사 및 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면의 농경지 지분에 대한 경매 물건으로, 매각 대상이 토지 일부 지분이라는 점, 농지 관련 법규 적용, 그리고 여러 규제 사항이 복합적으로 작용하는 물건입니다. 현황 도로 및 건부지로 이용 중인 필지가 포함되어 있으며, 토지 이용 계획 및 제한 사항 확인이 필수적입니다. 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비내섬 인근의 입지적 특성.

토지 일부 지분 매각으로 인한 잠재적 가격 메리트 (시세 대비).

9. 예상 입찰가

감정가: 16,275,000원

본 감정가는 토지 일부 지분에 대한 평가액이므로, 해당 지분 면적(약 28평)을 고려했을 때의 기준 가격으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 향후 개발 가능성, 그리고 본 물건이 가진 지분 매각, 농지 규제, 공유자 우선매수 등의 특수성을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

특히, 인수되는 권리가 없으므로 권리 관계보다는 해당 토지의 실질적인 가치와 활용 가능성, 그리고 규제 사항을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.