나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [4] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-19 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 제시외 건물(컨테이너 주택) 매각에서 제외.
- 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명. 이로 인하여 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 33,165,000원임
- 지목은 '전'이나 현황 건부지(단독주택)로 이용중임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 별지 첨부한 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (4)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-19

토지 면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

감정가: 47,355,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 현황

지목: 전

현황: 건부지(단독주택)로 이용 중

이용상태: 본건 토지 중 일부는 전으로 이용되나, 상당 부분은 단독주택 부지로 이용되고 있음. 일부 현황 도로 및 컨테이너 적치 상태도 확인됨.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

인접 도로상태: 일부 필지는 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하며, 일부는 맹지임. 또한 일부 필지는 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함. 일부 필지는 현황 도로로 이용 중임.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2017-12-08)

주요 권리 내역:

* 갑2 소유권이전청구권가등기 (송효남) - 말소되지 않음.

* 등기부채권 총액: 448,000,000원 (말소기준권리 이후 채권 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하나, 소유권 행사에 제한을 받을 경우 토지 가액은 33,165,000원으로 명시되어 있음.

1.5. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 본건은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

법정지상권 관련: 지상에 제시외 건물(컨테이너 주택)이 존재하나 매각에서 제외됨. 그러나 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 성립 시 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있음.

기타 공부와의 차이: 지목은 '전'이나 현황 건부지(단독주택)로 이용 중이며, 일부 필지는 현황이 '도로'로 이용 중임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

1.6. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상임.

1.7. 상권분석

주변은 주로 단독주택과 농경지로 이루어져 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닌 것으로 판단됨. 자연 경관이 있는 '비내섬' 인근에 위치.

1.8. 생활정보

주변 편의시설 및 문화시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 소재지가 충주시 앙성면이므로 기본적인 생활 편의시설은 앙성면 소재지 또는 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

1.9. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험.

* 지상 제시외 건물(컨테이너 주택)에 대한 법정지상권 성립 가능성 및 이로 인한 소유권 행사 제한.

* 갑2 소유권이전청구권가등기(송효남)로 인한 소유권 이전의 복잡성 또는 취소 위험.

* 지목과 현황의 불일치(농지 → 건부지)로 인한 농지법 관련 규제 검토 필요.

* 지역 지구 지정으로 인한 개발 및 이용 제한 사항 확인 필요.

1.10. 투자 포인트

* 현재 단독주택 부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 거주 또는 소규모 건축 목적의 토지 수요가 있을 수 있음.

* '비내섬' 인근의 자연 환경은 전원생활을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 감정가 대비 토지 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.11. 종합 의견

본건은 지목상 농지이나 현황상 주택 부지로 이용되고 있는 토지임. 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 그리고 특히 소유권이전청구권가등기 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요함. 권리 분석 및 법규 검토를 철저히 수행한 후 입찰에 참여해야 할 물건임.

1.12. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려움. 시장 조사, 주변 시세, 물건의 하자 및 추가적인 권리 관계 등을 종합적으로 분석한 후 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.