나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [7] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (7)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-18

용도: 전 (밭)

감정가: 44,772,000원

토지면적: 246.00㎡ (약 74.42평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 농경지가 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호1, 3: 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호2, 6, 8: 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호4, 5: 맹지임.

* 기호7: 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호9: 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호10: 현황 도로임.

* 기호11: 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m, 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호12: 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

* 기호13: 현황 도로임.

3. 권리분석

본건은 2017년 12월 8일 설정된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을1)이 말소기준권리가 됩니다. 따라서, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권부채권근질권설정(을1-3), 지상권이전(을2-2) 등은 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 또한, 2024년 11월 26일 접수된 이천우리새마을금고의 임의경매개시결정(갑6)에 의해 본 건이 경매 진행 중에 있습니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 구체적인 명시가 부족하나, 등기부상 을구 권리들이 말소 예정으로 표기된 점으로 미루어 보아, 특별한 인수주의 권리사항은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 최종적인 권리관계 확정을 위해 등기부등본 및 현황조사를 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 일부 단독주택이 혼재된 지역으로, 주변 환경이 전반적으로 보통 수준입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 관광 명소로 비내섬, 앙성탄산온천 등이 있어 관광객의 방문이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

소재지 인근에는 앙성면 소재지 및 충주시내로의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 용도가 '전'으로 농지에 해당하므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구(8), 가축사육제한구역, 홍수관리구역(한강), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 공부와의 차이: 기호2, 6, 8의 경우 지목은 '전'이나 현황은 '건부지(단독주택)'로 이용 중이며, 기호10의 경우 지목은 '전'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 기호2, 6, 8 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 총 3동이 존재합니다. 이는 소유권 행사 및 향후 건물 철거 또는 양성화 과정에서 추가적인 문제 발생 소지가 있습니다.

* 맹지 존재: 일부 필지(기호4, 5)는 맹지로서 차량 접근이 제한될 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건입니다.

7. 종합의견

본건 충주시 앙성면 조천리 소재 토지는 '전' 용도로, 현재 농지로서의 이용이 주를 이루고 있습니다. 비내섬 인근에 위치하며 관광지와의 근접성이 있다는 장점이 있으나, 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따릅니다. 더불어 공부와 현황의 차이, 소유자 미상의 제시외 건물 존재 등 권리 행사에 제약을 줄 수 있는 요소들을 내포하고 있습니다. 따라서 본건은 농지법 관련 규정을 완벽히 이해하고, 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 비내섬 등 천혜의 자연 환경과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 관광 자원 접근성: 앙성 탄산온천 등 주변 관광 시설과의 연계성이 있어 잠재적인 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,772,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경매 물건의 특성, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 상기 명시된 위험 요인(농지취득자격증명, 토지 이용 제한, 제시외 건물 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다. 제시된 감정가를 기준으로 하되, 투자 가치와 리스크를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.