나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [2] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-11 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(컨테이너 주택) 매각에서 제외.
- 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명. 이로 인하여 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 32,505,000원임
- 지목은 '전'이나 현황 건부지(단독주택)로 이용중임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망. 별지 첨부한 2025.1.17.자 앙성면 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (2)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-11

용도: 전 (현황 건부지(단독주택) 이용 중)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 평가 및 면적 정보

감정가: 46,530,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 채권자 정보

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 접근성

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 농경지가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호1-13)는 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

2.3. 도로상태

본건 토지의 각 필지별로 도로 접면 상황이 상이합니다. 기호1, 3은 서측 4m 내외 현황도로에 접하며, 기호2, 6, 8은 동측 4m 내외 현황도로에 접합니다. 기호4, 5는 맹지입니다. 기호7은 남측 및 동측 4m 내외 현황도로에 접하고, 기호9는 남측 10m 내외 현황도로에 접합니다. 기호10, 13은 현황 도로로 이용 중입니다. 기호11은 남측 및 동측으로 각각 10m, 4m 내외 현황도로에 접하며, 기호12는 동측 4m 내외 현황도로에 접합니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근 지역인 앙성면 영죽리에는 과거 비위생매립장이 있었으며, 현재는 정비 후 녹지로 환원되었고 해당 부지의 폐기물을 활용하는 클린에너지파크가 운영 중입니다. 이는 매립장 부지 자체는 정비되었으나, 폐기물 처리 시설이 운영되고 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 12월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로 판단됩니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 말소될 예정이며, 후순위 권리 및 일부 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리 및 주의사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 소유권이전청구권가등기(갑5, 2023-08-02, 송효남)가 존재하며, 이 가등기가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 내용)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2017-09-28, 권리종류: 소유권이전 (주식회사농업회사법인스토리)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2017-12-08, 권리종류: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 금448,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2023-08-02, 권리종류: 소유권이전청구권가등기 (송효남)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-11-26, 권리종류: 임의경매 (이천우리새마을금고)

4. 상권분석

본 물건은 충주시 앙성면의 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 ‘비내섬’이라는 자연 경관이 뛰어나고 드라마 촬영지로 알려진 명소가 있어, 이러한 관광 자원을 활용한 소규모 상업 시설이나 체험 관련 시설 등의 잠재적 가능성은 있으나, 현재 주위 환경은 농업 및 주거 중심의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 앙성면 조천리 지역은 주거 및 농업 환경을 중심으로 형성되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, ‘비내섬’과 같은 자연 휴양 공간이 가까이 있어 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(컨테이너 주택)이 매각에서 제외되었으나, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제한을 받을 수 있으며, 이 경우 토지 가액이 32,505,000원으로 하락할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 필요

* 본건 토지의 지목은 '전'이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

* 지목은 '전'이나, 현황상 건부지(단독주택)로 이용 중인 필지가 있습니다.

* 일부 필지는 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

6.4. 맹지 존재

* 토지 일부 필지(기호4, 5)는 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 가등기 권리 존재

* 갑5 소유권이전청구권가등기(송효남, 2023-08-02)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면의 자연 친화적인 지역에 위치한 농지입니다. 지목은 '전'이나 현황은 주택 건부지 등으로 이용되고 있어 활용 가능성이 엿보입니다. 그러나 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 소유자 미상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필수 제출, 공부와 현황의 차이, 맹지 존재, 그리고 소유권이전청구권가등기의 인수 가능성은 본 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소들입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 충주 지역의 자연 경관이 수려한 ‘비내섬’ 인근에 위치하여, 향후 관광 자원 개발 또는 전원생활 목적의 토지 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 현황 주택 건부지로 이용 중인 토지의 경우, 관련 법규 및 행정 절차를 충족한다면 건축 또는 증축 등 개발 계획 수립 시 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 46,530,000원이나, 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 시 토지 가액이 32,505,000원까지 하락할 수 있다는 점, 그리고 소유권이전청구권가등기 등 여러 법적 불확실성을 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 법정지상권 문제 해결 방안 및 가등기 권리자와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 잠재적 위험을 충분히 반영한 가격으로 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.