나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35704 [3] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 사다리평의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호3 : 세장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호4 : 가장형의 평지로 전으로 이용중임.
기호5 : 사다리평의 평지로 전으로 이용중임.
기호6 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호7 : 부정형의 평지로 답 및 일부 현황도로로 이용중임.
기호8 : 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.
기호10 : 세장형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호11 : 사다리형의 평지로 전기타(컨테이너 적치) 상태임.
기호12 : 사다리형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호13 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호2,6,8 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,5 : 맹지임.
기호7 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.
기호10 : 현황 도로임.
기호11 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호12 : 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호13 : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-11 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호12,13 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2,6,8 각각의 지상에 후첨‘지적도 및 사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 1동씩 총3동이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

가. 기호2,6,8 지목은 "전" 이나, 현황 "건부지(단독주택)"으로 이용중임.
나. 기호10 지목은 "전" 이나, 현황 "도로" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록4,5 지적도상 맹지임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경35704 (3)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 39-15

용도: 공부상 전, 일부 현황 건부지(단독주택) 및 도로 이용 중

감정가: 115,830,000원

토지면적: 876.00㎡ (약 265평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

일괄매각 여부: 일괄매각

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 876.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물 3동이 소재함 (기호2,6,8 지상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 형태

본건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 각 기호별 형태와 이용 현황은 다음과 같습니다.

기호1,3,4,5,9,12: 세장형 또는 사다리형, 가장형의 평지 또는 경사지로 전으로 이용 중.

기호2,6,8: 사다리형 또는 세장형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용 중.

기호7: 부정형의 평지로 답 및 일부 현황 도로로 이용 중.

기호10,13: 세장형 또는 부정형의 평지 및 경사지로 현황 도로로 이용 중.

기호11: 사다리형의 평지로 컨테이너 적치 상태.

2.4. 인접 도로상태

기호1,3: 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

기호2,6,8: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

기호4,5: 지적도상 맹지임.

기호7: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

기호9: 본건 남측으로 노폭 10m 내외의 현황도로에 접함.

기호10: 현황 도로로 이용 중.

기호11: 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 10m , 4m 내외의 현황도로에 접함.

기호12: 본건 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

기호13: 현황 도로로 이용 중.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 홍수관리구역(국가하천 한강), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 기관에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 12월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을구에 등기된 근저당권, 지상권설정, 근저당권부채권근질권설정, 지상권이전 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 본 건은 지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.4. 소유권 및 경매 신청 채권자

최근 소유권 이전 내역으로는 2023년 3월 23일자 교환에 의한 박유섭 외 1명 소유권 이전(갑4)이 있습니다.

임의경매 신청 채권자는 이천우리새마을금고(변경전-청미새마을금고)이며, 경매 개시 결정일은 2024년 11월 26일입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계에 대한 상세 정보는 미상으로 기재되어 있으며, 현황 조사 시 별도의 임차인이 확인되지 않았거나, 임대차 내용이 명확하지 않을 수 있습니다.

임대관계 미상인 경우, 등기부상 인수되는 권리가 없더라도 실제 점유 관계 등을 확인하여 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의가 필요합니다.

3.6. 주요 등기부 채무 총액

등기부상 채무 총액은 448,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 충주시 앙성면의 농경지와 일부 주거지, 도로 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 없으며, 조용한 전원생활이나 소규모 농업, 귀촌/귀농 관련 활동에 적합한 입지입니다. '비내섬'과 같은 관광 자원과 인접해 있어 이를 활용한 부대 시설 개발 가능성도 일부 고려해 볼 수 있으나, 이는 개발 규제 등과 밀접하게 연관됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 충주시 중심부나 주요 편의시설(병원, 대형마트 등)까지는 차량을 이용하여 이동해야 하는 거리에 있습니다. 주변은 농경지와 자연 녹지 지역으로 이루어져 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

목록 4번과 5번 토지는 지적도상 맹지이므로, 활용을 위해서는 인접 토지 매입 등 추가적인 대책 마련이 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로, 농지법에 따라 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황의 차이

기호2, 6, 8번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '건부지(단독주택)'로 이용 중이며, 기호10번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 민원 또는 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 제시외 건물

기호2, 6, 8번 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 3동이 소재하고 있어, 소유권 행사와 관련하여 분쟁의 소지가 있습니다.

6.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

본 건 토지에 설정된 지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 해당 지상권의 부담을 그대로 인수하게 됩니다. 입찰 전 지상권 설정 내용 및 권리자와의 협의가 필수적입니다.

6.6. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6.7. 혐오시설 유무

본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 홍수관리구역, 수변구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 규제가 엄격한 지역에 포함되어 있어 개발 시 이러한 환경적 요소를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면의 농경지 및 일부 부지로 구성된 토지 경매 물건입니다. 총 876㎡ 면적으로, 감정가는 115,830,000원입니다.

주변 환경은 비교적 양호하나, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요, 매각되지 않는 지상권 등 해결해야 할 리스크가 복합적으로 존재합니다. 또한, 지목과 현황이 다른 부분 및 제시외 건물의 존재는 추가적인 주의를 요합니다.

개발 행위 시에는 생산관리지역, 특화경관지구, 각종 환경 규제 등으로 인해 상당한 제약이 예상됩니다. 따라서 투자 가치는 향후 해당 토지를 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적인 계획과 함께, 이러한 제약 사항들을 극복할 수 있는 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.

* '비내섬' 관광지 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 전원주택 단지 조성, 체험 농장, 펜션 등과 같은 특정 목적의 개발을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 개발 가능성은 철저한 사전 검토가 필수입니다.)

* 인근 지역의 토지 시세 및 개발 동향을 파악하여 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,830,000원

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물, 개발행위 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 입찰 경쟁은 제한적일 것으로 예상됩니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 로 예상됩니다.

본 예상가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 관련 법규 검토, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.